DECRETO “SALVA CASA”.

VERE AGEVOLAZIONI O SOLO UNA “BEFFA”!!

EPISODIO TRE

SANATORIA ART.36-BIS: LA GRANDE AMMUCCHIATA!

PREMESSA

Scrivendo questo terzo articolo, ops! EPISODIO, mi sono resa conto che ho dato ai miei articoli un taglio alla “Star wars”. Evidentemente, da grande appassionata di fantascienza, senza rendermene conto, ho attribuito caratteri fantascientifici al Decreto.

Ed in effetti, rileggendo l’art.36-bis, il raggruppamento delle varie tipologie di illecito ad esso riconducibili mi appare sempre più come un gioco di prestigio.

1) L’ARTICOLO 36-bis DEL TU 380/2001 DOPO IL DECRETO

Vediamo come si mostra l’art.36-bis, comma 1, del TUE:

1. In caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 34 ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 37, fino alla scadenza dei termini di cui all’articolo 34, comma 1 e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

In estrema sintesi, in conseguenza di questo articolo e delle variazioni effettuate agli artt.31, 34, 36 e 37 del TUE, si rileverebbe quanto segue:

2) QUALI SONO LE PRINCIPALI CRITICITA’ CHE EMERGONO DALLA TABELLA

Molti sono gli aspetti che potremmo definire incongruenti, anche semplicemente facendo riferimento ad un principio su tutti, affrontato numerose volte dalla giurisprudenza: il principio di proporzionalità.

Non volendo approntare un’analisi giuridica dettagliata perché, come abbiamo ampiamente ribadito in questi articoli dedicati al “Salva Casa”, l’obiettivo è quello di porre l’accento solo su alcuni elementi critici. Ne evidenziamo alcuni.

3) LACUNA VOLUTA O DIMENTICATA

La prima cosa che appare evidente, almeno ad ONERIZERO, è che l’attuale versione del TUE non prevede specificatamente una norma che attribuisca una sanzione amministrativa autonoma agli illeciti in parziale difformità dal permesso di costruire oppure in assenza o difformità dalla Scia, in possesso (ancora) della doppia conformità edilizio-urbanistica.

Eppure il legislatore la diversificazione tra art.36 e art.36-bis l’ha eseguita.

Ma cosa dovremmo dedurre da questa scelta? Si appalesano varie ipotesi.

  • Che la doppia conformità edilizio urbanistica per questi illeciti non serve più perché basta quella di cui all’art.36-bis e pertanto dovremmo ricondurre tutto in quest’ultimo articolo? Se così fosse perché, quantomeno, non scriverlo. Anche per evitare incomprensioni o rischiosi vuoti applicativi.
  • Che secondo il legislatore la “doppia conformità” edilizio-urbanistica non esiste più e vi è solo quella riconducibile all’art.36-bis. Ma questo non sarebbe proprio corrispondente interamente al vero perché l’art.36, 1 comma – dedicato agli illeciti più gravi – la prevede ancora seppur riferita a quelli in totale difformità, con variazioni essenziali o in assenza dal permesso di costruire (o Scia alternativa). Nell’ottica del rispetto della proporzionalità della sanzione questo “vuoto” appare poco spiegabile.

Ma qualunque sia la verità sottostante, ipotizzando che anche gli illeciti in possesso della doppia conformità edilizio-urbanistica siano riconducibili all’art.36-bis, in questo modo si sarebbe deciso di colpire con la stessa misura sanzionatoria quelli in possesso della doppia conformità, che per comodità definisco “piena”, con quelli in possosso della conformità art.36-bis?

Norma che necessita una integrazione o un chiarimento, ma che nei termini ora configurati è da ritenersi illogica ed insufficiente.

3.2) ILLECITI DI GRAVITA’ DIVERSA MA STESSA SANZIONE

immagine bilancia decreto salva casaSe prima del Decreto gli illeciti in assenza o in difformità dalla SCIA ex art.22 in possesso della doppia conformità edilizio-urbanistica venivano sanati con una sanzione che, al massimo, poteva essere di €.5.164, adesso rischi di pagare anche €.30.984, ovvero sei volte tanto, nonostante tu sia ancora in possesso della doppia conformità “piena”.

Insomma, becco e bastonato. Perché se sino al 29 maggio 2024 chi era titolare di un illecito in parziale difformità dal permesso di costruire e non possedeva la doppia conformità, se gli andava bene, rischiava:

  • una sanzione pecuniaria almeno a 4 zeri
  • nessuna sanatoria

mentre adesso si potrà permettere una sanatoria piena con una sanzione magari di poche migliaia di euro.

Quello che, invece, sino alla medesima data doveva regolarizzare un illecito – si badi bene decisamente meno grave perché riconducibile a SCIA ex art.22 del TUE – e poteva godere della sanatoria perché in possesso, allora come ora, della doppia conformità “piena” pagando al massimo 5.154 €., adesso rischia di pagarne anche 30.000.

Come è possibile mettere sullo stesso piano sanzionatorio illeciti riconducibili a SCIA con quelli soggetti a permesso di costruire basta trovare – cosa, peraltro, tutt’altro che semplice – un valore interno al range previsto e calcolato in base all’aumento del valore venale, che è tutto coerente e proporzionato e soprattutto “giusto”.

Ma davvero pensiamo che basta pagare una somma da 1 a 30 mila euro e l’impianto giuridico del TUE in tema di sanzioni edilizi rimane inscalfito?

Anche in questo caso, vedasi punto che precede, non aver previsto una norma autonoma si ritiene renda sproporzionata, illogica ed incongrua la disposizione.

4) E LE NORME TRANSITORIE?

Un brevissimo cenno merita questa mancanza. La coerenza e la completezza di una disposizione di legge si rileva, in questo caso, anche da: cosa facciamo con i procedimenti in itinere?

Il legislatore si è preoccupato, direi correttamente, di inserire un’ampia previsione relativamente al SILENZIO-ASSENSO sui procedimenti di accertamento di conformità ai sensi dell’art.36-bis anche se poi non ha previsto un’analoga disposizione all’art.36. Ma vi è da chiedersi come mai non ha detto nulla sui procedimenti in itinere.

La domanda che, soprattutto molte amministrazioni si saranno poste, è: perché?

Se sui permessi di costruire non rilasciati è abbastanza evidente che saranno colpiti dal “nuovo” regime sanzionatorio anche se magari sono in istruttoria da mesi (e mesi) con significativi riflessi sul legittimo affidamento, meno evidente è: cosa succede alle SCIA?

Sappiamo, più o meno tutti, come una parte della magistratura amministrativa si sia recentemente sbilanciata sul ritenere obbligatorio, relativamente alle Scia in sanatoria, che vi sia una formulazione espressa da parte della pubblica amministrazione per il concretizzarsi o la definizione del procedimento.

A maggior ragione su questo aspetto andava dedicata almeno qualche riga. Ma di queste righe non ci risulta via sia traccia alcuna. Lasciando, soprattutto i funzionari pubblici, in una sorta di limbo procedurale in concomitanza di modifiche così significative al TUE.

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