DECRETO “SALVA CASA”

VERE AGEVOLAZIONI O SOLO UNA “BEFFA”!!

EPISODIO DUE

SANZIONE PER FISCALIZZAZIONE ART.34: dal “DOPPIO” al “TRIPLO”

PREMESSA

immagine primo capoverso decreto salva casaL’altro giorno ho pubblicato il primo degli EPISODI relativi al Decreto “Salva Casa” che si è concentrato sulla mancata eliminazione della “doppia conformità” e la, invece, attribuzione al TECNICO ABILITATO di dirimere se gli illeciti siano riconducibili ad una norma urbanistica o edilizia. Consapevoli che, in alcuni casi, la questione è tutt’altro che banale.

Tant’è che l’alternativa è rimanere nella fiscalizzazione con una piccola ma “GRANDISSIMA” DIFFERENZA!

1) L’ARTICOLO 34 DEL TU 380/2001 DOPO IL DECRETO

Vediamo come viene modificato l’art.34 del TUE. Poche modifiche ma di grande sostanza “economica”!

1. Gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire sono rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell’abuso entro il termine congruo fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio. Decorso tale termine sono rimossi o demoliti a cura del comune e a spese dei medesimi responsabili dell’abuso.

2. Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al triplo del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al triplo del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

2-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi di cui all’articolo 23, comma 01, eseguiti in parziale difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività.

2) PRIMA DEL DECRETO SALVA CASA QUANTO COSTAVA LA FISCALIZZAZIONE EX ART.34

immagine decreto salva casaI professionisti ma soprattutto i privati paganti le sanzioni pecuniarie derivanti dalla fiscalizzazione dell’art.34 del TUE, ovvero gli illeciti caratterizzati da interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, sapevano molto bene cosa significava una fiscalizzazione oggi, soprattutto – come vi dicevo nel primo episodio degli articoli dedicati al Decreto “Salva Casa” – alla luce della recentissima sentenza dell’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n.3/2024, in merito alla quale ho già avuto modo di pubblicare un articolo alla fine di marzo che trovate alla pagina “Pubblicazioni” di ONERIZERO https://onerizero.it/

La sentenza dell’Adunanza Plenaria (con la sua valenza nomofilattica) ha deciso per tutti i TAR e le Sezioni del Consiglio di Stato, dalle cui indicazioni NON si potranno discostare, che per il conteggio delle fiscalizzazioni ex art.33 del TUE ovvero quelle relative alle “ristrutturazioni in totale difformità o in assenza del permesso di costruire” debbono essere presi a riferimento il costo di produzione attualizzato. Si tratta del costo di produzione valido alla data dell’illecito MA AGGIORNATO ai valori Istat al momento della regolarizzazione. L’Adunanza Plenaria ha però inserito in sentenza alcune considerazioni riferite all’art.34, tanto da fornire chiare indicazioni che detta attualizzazione vada – per equivalenza, progressione ed omogeneità di trattamento giuridico – applicata anche a quest’ultimo articolo.

Per farla semplice una fiscalizzazione di un illecito residenziale eseguito nel 1978 comporterebbe l’applicazione di un costo di produzione attualizzato pari a €.1.092,14 invece di €.129,11.

Ad esempio, un illecito con una superficie convenzionale di 30 mq in ampliamento (esclusi correttivi) PRIMA DELL’ENTRATA IN VIGORE DEL DECREtO SALVA CASA avrebbe imposto una sanzione pecuniaria complessiva di SOLI €.65.528,40.

3) E DOPO IL DECRETO SALVA CASA?

Le conseguenze delle “piccole” modifiche all’art.34 del TUE cosa comportano oggi?

Che l’esempio rappresentato al capitolo precedente condurrebbe ad una sanzione pecuniaria di SOLI €.98.292,60.

Quasi 100.000 euro per 30 mq di superficie ampliata che, in termini pratici, su un edificio unifamiliare di 2 piani largo 10 ml, non è nient’altro che un allargamento laterale di 3 metri o anche solo (ed avviene molto più diffusamente) una traslazione di sedime verso un’altra parete finestrata portando la distanza tra le due pareti di 7 mt, ovvero inferiori ai 10 ml previsti dal DM 1444/68.

Qualcuno mi spiega dove sarebbe l’agevolazione?

O meglio, con quale logica avrebbero attribuito il titolo del DL 69/2024 per definirlo SALVA-CASA. Alla sottoscritta pare tutto tranne che una norma protesa a salvare le case, soprattutto quelle costruite in difformità negli 50, 60 e 70, che sono moltissime.

E non solo sono moltissime. I loro proprietari sono tendenzialmente famiglie poco abbienti o semplicemente di reddito normale. Altrimenti le avrebbero riqualificate da tempo! E sono quelli che saranno prioritariamente INVESTITI dalla Direttiva Europea “Casa Green”.

E’, per me, davvero soprendente sostenere che si vuole dare una mano alle famiglie con più difficoltà economiche e poi si decide di fargli pagare sanzioni astronomiche ancora più astronomiche che, di tutta evidenza, non possono sostenere. Ma prima di scrivere il Decreto qualcuno i conti li ha fatti.

E’ chiaro che sorge spontanea la domanda, visto che risulterebbe del tutto improprio attribuire poca lungimiranza e perspicacia a chi ha scritto il testo: quale sarebbe l’obiettivo reale di una decisione di questo tipo?

Vediamo un po’. Se con la Direttiva europea si obbligheranno molte famiglie a mettere mano alle proprie abitazioni ma dall’altra parte non ci sono le disponibilità economiche per regolarizzare le difformità insanabili, cosa può succedere:

  • Se ci sono le condizioni urbanistiche, a qualche proprietario converrà demolire per ricostruire, ma temo che saranno ben pochi;
  • Se non si ha la capacità di fare nulla le ipotesi, a mio avviso, possono essere solo due:
    • Lasci l’abitazione esattamente com’è, nella speranza che nessuno ti obblighi a fare nulla. Tanto in Italia si sa, prima che si pongano in essere iniziative pubbliche contro i privati “campa cavallo”. Ma in questo modo certamente non si perseguono gli obiettivi di riqualificazione promossi dalla poltiica nazionale ed europea;
    • Si apre la strada alla speculazione edilizia la quale, potendosi permettere di acquistare immobili “svalutati” dalla macanza di regolarizzazione, potrà intervenire più agevolmente soprattutto in alcuni contesti urbani di particolare valore o interesse.

Ma non è finita qui.

4) E LE FISCALIZZAZIONI EX ART.33 HANNO ANALOGA SORTE?

Dopo quello che vi ho appena rappresentato, ed una veloce lettura della sentenza dell’AP 3/2024, davvero  non si comprende come possa stare in piedi, soprattutto in termini di progressione e di gradualità della sanzione irrogata, che le fiscalizzazioni ex art.33 le quali, si badi bene, sono PIU’ GRAVI di quelle riferite all’art.34, prevedano – a parità di superficie convenzionale e data di esecuzione dell’llecito – una sanzione pecuniaria calcolata ancora in base al DOPPIO del costo di produzione o dell’aumento del valore venale E NON in base al TRIPLO.

Alla faccia della parità di trattamento!

In conclusione, se dopo avere tentato di capire se riesciute a rientrare nelle previsioni dell’art.36-bis ovvero se siete in possesso della stravagante doppia conformità introdotta dal Decreto ed in particolare dei “requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione” dell’illecito, ma non ce l’avete fatta, allora ricordatevi che sarete costretti paurosamente a scivolare nella “nuovissima” versione dell’art.34 e ad affrontare una sanzione pecuniaria esorbitante!

Chissà se in base alla nuova versione dell’art.9-bis del TUE, sapendo che quantomeno la propria fiscalizzazione diventerà “stato legittimo” il tutto sarà sufficiente a sopperire l’animo affranto e il tracollo del conto corrente (o dei propri beni patrimoniali) derivanti dall’esborso a 5 ZERI che il Decreto ti impone?

Se ti è piaciuto questo secondo appuntamento sull’argomento “Decreto salva casa” e desideri approfondire il tema trattato dall’articolo, compila il form o scegli uno degli altri canali per contattarci.
Ti serve un consiglio esperto?
Scegli tu il canale

ONERIZERO opera su tutto il territorio nazionale.

Sentiti libero di contattarci per una prima verifica gratuita, un consulto, o per qualsiasi dubbio in merito a oneri e sanzioni edilizie.

scrivici

Manda un messaggio

    Facebooklinkedinmail