DECRETO “SALVA CASA”

VERE AGEVOLAZIONI O SOLO UNA “BEFFA”!

EPISODIO UNO: “doppia conformità” vera o finta?

PREMESSA

immagine principale decreto salva casaDa quando è stato pubblicato il Decreto in Gazzetta Ufficiale, solo questo week end sono riuscita a leggerlo con un po’ più di attenzione. Avendo diversi clienti con problematiche di fiscalizzazione o cambi di destinazioni d’uso, non potevo che esaminarlo rapidamente perché mi hanno chiesto di dare loro le opportune indicazioni sul da farsi. L’ottica era ed è, quindi, operativa e di applicabilità “sul campo” del Decreto.

Come è prassi ed identità per ONERIZERO, lo scopo non è filosofeggiare sulle differenze tra prima e dopo il Decreto, ma tentare di fornire degli elementi pratici per approcciare una materia così complessa come l’edilizia e l’urbanistica. Perché ONERIZERO sa perfettamente che gli operatori del settore hanno bisogno di indicazioni possibilmente “con i piedi per terra” e non di teoria. Ma ammetto che non so davvero che aggettivo usare per qualificare il testo del Decreto. Il più appropriato e sobrio è “scostumato”.

Dato che la quantità degli elementi e dei passaggi critici sono più d’uno, ho deciso di proporvi alcuni articoli separati che affrontano, uno per uno e se possibile con semplicità, alcune di queste criticità per tentare di spiegarvi, nel merito, come mai mi sia permessa di usare il termine “beffa” nel titolo.

1 – “DOPPIA” CONFORMITA’: vera o finta?

Chi opera nel settore sa benissimo che la questione del dover sottostare alla famosa “doppia conformità” (ovvero la conformità edilizio-urbanistica sia al momento della esecuzione delle opere sia al momento della presentazione dell’istanza) per poter ottenere la sanatoria degli illeciti è sempre stato un gravosissimo problema da affrontare.

Nota aggravata dalla recentissima sentenza dell’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n.3/2024, in merito alla quale ho già avuto modo di pubblicare un articolo alla fine di marzo. Qui di seguito il link per chi volesse leggerlo o rileggerlo: https://onerizero.it/2024/03/31/adunanza-plenaria-che-vai-usanza-che-trovi/

Ricordo che l’Adunanza Plenaria avrebbe imposto l’attualizzazione del costo di produzione per tutti i conteggi relativi alle fiscalizzazioni ex art.33 del DPR 380/2001 (d’ora in poi TUE), mettendo le mani avanti – per un’analoga applicazione nonostante i recenti orientamenti contrari – in merito alle fiscalizzazioni ex art.34 del TUE. In questo modo i “vecchi” illeciti finirebbero per pagare sanzioni pecuniarie a 5 zeri, quando si sa perfettamente che la stragrande maggioranza degli edifici da riqualificare sono di proprietà di famiglie di reddito medio o medio-basso assolutamente impossibilitate a corrispondere, ad esempio, 50.000,00€ per regolarizzare 20 mq di ampliamento, magari eseguiti nel 1960 quando le licenze edilizie erano rudimentali, le costruzioni eseguite con “leggerezza” e le abitabilità rilasciate senza grandi remore anche difronte ad edifici costruite 3 metri più in là!

Sulla questione della “nuovissima” sanzione pecuniaria parleremo nel prossimo episodio.

Secondo la promozione ministeriale ante Decreto sembrava che sulla “doppia conformità” ci sarebbe stato un colpo d’accetta. In realtà non è per nulla così.

Secondo le previsioni del “nuovissimo” art.36-bis, comma 1, del TUE sarebbe possibile ottenere la sanatoria edilizia se gli illeciti risultano in possesso della SOLA CONFORMITA’ URBANISTICA al momento della presentazione della domanda, e questo ci piace, ma che debbono ANCHE possedere la “CONFORMITA’ ai requisiti perscritti dalla DISCIPLINA EDILIZIA vigente al momento della realizzazione”, e questo ci piace molto meno.

Da ex Dirigente pubblico comunale una tale dicitura ha comportato un attimo di mancamento! Lo stesso che, probabilmente, ha colto molti miei ex colleghi e colleghe.

Chi ci dice con chiarezza cristallina (*) – stante le possibili conseguenze in termini SANATORIA SI/SANATORIA NO ed eventuale capitolazione economica laddove si finisca per ricadere nel “nuovo” regime di FISCALIZZAZIONE – quale sia l’esatto spartiacque tra le “regole” urbanistiche e quelle edilizie? Alcune sono chiare, ma molte altre decisamente no.

Partendo dal presupposto d’avere illeciti non ricompresi nelle tolleranze di cui all’attuale art.34-bis (che, vi anticipo, già da solo comporta nuovamente un problema interpretativo irrisolto), per capirci meglio, facciamo un paio di esempi tipici di “parziale difformità” relativi ad illeciti rientranti, di norma, nell’art.34 del TUE.

  1. Edificio costruito più largo di 1 metro, non rispetta più le distanze dai confini né dalla parete finestrata di fronte. Come cataloghiamo l’illecito per capire se è sanabile oppure no:
  • L’allargamento dell’edificio e relativa modifica dei vani > norma edilizia?
  • La mancanza di distanza dai confini > norma urbanistica?
  • La mancanza di distanza tra edifici > norma edilizia, urbanistica o igienico-sanitaria e quindi cosa?
  1. Innalzamento dell’edificio di 1 metro. Come cataloghiamo l’illecito per capire se è sanabile oppure no:
  • Innalzamento totale dell’edificio > norma urbanistica?
  • Innalzamento parziale per slittamento dei solai e che quindi hanno alzato l’altezza interna dei locali – lorda o netta che sia – e che hanno condotto alll’innalzamento totale di 1 metro > norma edilizia o igienico sanitaria e quindi cosa?

Quale delle due prendo in considerazione?

2 – ABBIAMO SCOPERTO CHI CI DICE SE LA NORMA E’ EDILIZIA O URBANISTICA

Scusate.

Non è vero che non sappiamo chi sia tenuto a stabilire (*) con chiarezza cristallina lo spartiacque. Lo stabilisce, in ossequio alle previsioni del comma 3 dell’art.36-bis: IL PROFESSIONISTA ABILITATO che presenta la domanda e che DEVE ATTESTARE la conformità alle “norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento”!

immagine città decreto salva casaA parte rintracciare le norme di “allora” presso i Comuni con le problematiche che ne conseguono, in questo modo avremo qualche milione di attestazioni con varia declinazione ben distribuite sul territorio nazionale. Impedendo in questo modo una uniformità di trattamento. Sostanzialmente il venire meno di uno dei principi fondamentali dell’agire della pubblica amministrazione: LA PARITA’ DI TRATTAMENTO. La quale risulterebbe una significativa criticità giuridica, anche fosse solo a livello regionale per quelle regioni virtuose che recepiranno il TUE con prontezza.

Con sommo gaudio dei magistrati amministrativi ma soprattutto dei liberi professionisti tecnici che al momento della presentazione dell’istanza si dovranno accollare l’onere della, alquanto complessa:

– Richiesta e reperimento dei documenti di progetto

– Richiesta e reperimento delle norme valide “allora”

– Analisi degli elaborati e delle norme reperite

– Disamina giuridica

– Suddivisione delle difformità edilizie da quelle urbanistiche

– Asseverazione.

Carissimi liberi professionisti, vi sentite tutti pronti?

EPISODI SUCCESSIVI

Per quanto riguarda, invece, i problemi – per chi scrive – enormi, di ACCORPAMENTO tra illeciti riconducibili a permesso di costruire e a SCIA ex art.22 del TUE, come anche per le sanzioni pecuniarie degli sventurati (forse) che non potranno accedere alla sanatoria ai sensi del “nuovissimo” art.36-bis, parleremo nei prossimi articoli.

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