ADUNANZA (PLENARIA) CHE VAI, USANZA CHE TROVI

ATTENZIONE ALL’ULTIMA (MA PROPRIO ULTIMA IN TUTTI I SENSI) FRONTIERA DELLA FISCALIZZAZIONE

IL RISCHIO CAPITOLAZIONE ECONOMICA E’ DIETRO L’ANGOLO

Vediamo se ho capito bene andando direttamente al punto.

Secondo l’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato nella recentissima sentenza n.3/2024:

a) con l’espressione “data di esecuzione dell’abuso”, deve intendersi il momento di realizzazione delle opere abusive; 

b) ai fini della determinazione della sanzione pecuniaria da determinare ex art. 33, comma 2, del d.P.R. n. 380 del 2001, deve procedersi alla determinazione della superficie convenzionale ai sensi dell’art. 13 della legge n. 392/1978 ed alla determinazione del costo unitario di produzione, sulla base del decreto aggiornato alla data di esecuzione dell’abuso. Il costo complessivo di produzione, dato dalla moltiplicazione della superficie convenzionale con il costo unitario di produzione, va attualizzato secondo l’indice ISTAT del costo di costruzione.

Dopo aver letto questa decisione il respiro si è improvvisamente fermato.

immagine relativa alla fiscalizzazioneDopo diverse recenti sentenze del Consiglio di Stato e di TAR che facevano ben sperare che il conteggio delle fiscalizzazioni maggiori, ovvero quelle derivanti dall’applicazione dell’art.33 e 34 del TU 380/2001, trovassero una strada “proporzionata”, adesso il Supremo Collegio ha partorito una pietra che avrà come effetto collaterale minimo che NESSUNO FISCALIZZERA’ PIU’!

O quantomeno nessuno fiscalizzerà fintanto che il “governo di turno” non avrà il buon senso di eliminare la cosiddetta DOPPIA CONFORMITA’. Ovvero quella stravagante imposizione che, permette la sanatoria delle opere eseguite illecitamente, solo se risultino conformi “alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”. Insomma, almeno per chi scrive, un’autentica follia.

Pago uno sproposito di sanzione pecuniaria e, secondo alcune pronunce giurisprudenziali e molte amministrazioni, non ho nemmeno la possibilità di manutentare l’edificio.

L’obbligo di possedere la “doppia confomità” per ottenere la sanatoria delle opere, pone sullo stesso piano sanzionatorio, ad esempio, le opere eseguite in difformità nel 1950 a quelle eseguite nel 2020! E questo è già, dal mio punto di vista, una stortura. Perchè in questo modo si vuole penalizzare i vecchi illeciti rispetto a quelli eseguiti recentemente, facendo finta di non sapere come si sia evoluta ed implementata la normativa in materia edilizio urbanistica dal dopoguerra ad oggi. 

Ad esempio la regione FVG, ben consapevole di come funzionavano le cose nei primi decenni del dopoguerra e prima della L.47/1985, ha deciso di applicare percentuali progressive di riduzione alla sanzione in funzione della loro vetustà. Ovvero pià l’illecito è “anziano” e meno paga di sanzione!

Art.49, c.2 bis, della LR 19/2009 FVG “Permesso di costruire in sanatoria”:

2 bis. L’oblazione di cui al comma 2 è ridotta:

a) dell’80 per cento per interventi eseguiti anteriormente all’entrata in vigore della legge 765/1967 ;

b) del 60 per cento per interventi eseguiti anteriormente all’entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (Norme per la edificabilità dei suoli);

c) del 40 per cento per interventi eseguiti anteriormente all’entrata in vigore della legge regionale 19 novembre 1991, n. 52 (Norme regionali in materia di pianificazione territoriale ed urbanistica).

c bis) del 20 per cento per interventi eseguiti anteriormente alla data di entrata in vigore della presente legge.

Perché dovrebbe essere così strano applicare analogo ragionamento anche nelle regioni a statuto ordinario? 

Ma l’Adunanza Plenaria ha deciso che trattandosi di “illecito permanente” più tempo passa più sei sanzionato! Oppure l’illecito permanente in FVG è uguale a quello delle altre regioni.

Chi opera in questo settore, sa benissimo che, in particolare negli anni ’50, ’60, ’70, le licenze edilizie venivano rilasciate sulla base di progetti estremamente scarni, in base ai quali spesso e volentieri, i costruttori eseguivano le relative opere decidendo allegramente in corso d’opera che “qualche modifichetta” (a volte con variazioni del volume oppure spostamenti del sedime anche significativi) si poteva fare benissimo, tanto poi l’abitabilità veniva rilasciata anche in presenza di difformità macroscopiche nonostante la verifica edilizio-urbanistica eseguita prima del rilascio da parte “dell’ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato”, con buona pace del legittimo affidamento del proprietario.

Ma se noi leggiamo il corpo centrale della decisione del Supremo Collegio possiamo individuare altri aspetti che lasciano, almeno alla sottoscritta, più di qualche dubbio.

Per capire meglio cosa si intende, richiamiamo l’art.33, c.2 del TU 380/2001, e mettiamo a confronto la decisione dell’Adunanza con quello che il legislatore ha stabilito, tenuto presente che, per chi ha letto qualche articolo di ONERIZERO sa che sono una strenua sostenitrice del (scusate l’ardire ma sto solo copiando) “non far dire alla legge ciò che la legge non dice”, ovvero per fortuna che esiste l’art.12 delle preleggi, il quale stabilische che “Nell’applicare la legge non si puo’ ad essa attribuire altro senso che quello fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la connessione di esse, e dalla intenzione del legislatore”.

Ma ecco qui il comma dell’art.33 sul quale l’Adunanza ha formulato la sua decisione.

Qualora, sulla base di motivato accertamento dell’ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, il dirigente o il responsabile dell’ufficio irroga una sanzione pecunaria pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile, conseguente alla realizzazione delle opere, determinato, con riferimento alla data di ultimazione dei lavori, in base ai criteri previsti dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, e con riferimento all’ultimo costo di produzione determinato con decreto ministeriale, aggiornato alla data di esecuzione dell’abuso, sulla base dell’indice ISTAT del costo di costruzione, con la esclusione, per i comuni non tenuti all’applicazione della legge medesima, del parametro relativo all’ubicazione e con l’equiparazione alla categoria A/1 delle categorie non comprese nell’articolo 16 della medesima legge. Per gli edifici adibiti ad uso diverso da quello di abitazione la sanzione è pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, determinato a cura dell’agenzia del territorio.”

Analizziamo gli aspetti che balzano subito all’occchio. Ma fatemi sapere se balzano all’occhio anche vostro.

PRIMA QUESTIONE

L’Adunanza Plenaria ci dice che per calcolare la sanzione pecuniaria alternativa “deve procedersi alla determinazione della superficie convenzionale ai sensi dell’art. 13 della legge n. 392/1978”

La Legge dice che la sanzione si calcola “in base ai criteri previsti dalla legge 27 luglio 1978, n. 392”

Non è mica la stessa cosa. 

Richiamare integralmente la Legge n.392/78 non è uguale che richiamare SOLO l’art.13 della Legge. Non è la stessa cosa perché è sufficiente un’occhiata alla Legge per capire che l’art.13 parla solo di come determinare la superficie convenzionale posta a base del calcolo, mentre l’applicazione complessiva della Legge IMPONE l’utilizzo di tutti i coefffficienti correttivi che servono per complatre il calcolo della superficie convenzionale e del costo di produzione.

SECONDA QUESTIONE

L’Adunanza Plenaria ci dice che “Il costo complessivo di produzione, dato dalla moltiplicazione della superficie convenzionale con il costo unitario di produzione, va attualizzato secondo l’indice ISTAT del costo di costruzione.

La Legge ci dice che la sanzione pecuniaria è “… pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile, conseguente alla realizzazione delle opere, determinato, con riferimento alla data di ultimazione dei lavori, in base ai criteri previsti dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, e con riferimento all’ultimo costo di produzione determinato con decreto ministeriale, aggiornato alla data di esecuzione dell’abuso, sulla base dell’indice ISTAT del costo di costruzione”.

Vi sembra siano uguali?

L’Adunanza Plenaria ci dice che il costo complessivo di produzione va attualizzato in base all’indice Istat del costo di costruzione. Ma di questa decisione nella legge non vi è traccia.

Perché il legislatore ci dice chiaramente ed innanzitutto che la sanzione pecuniaria è pari al doppio dell’aumento del valore venale conseguente alla realizzazione delle opere determinato con riferimento alla data di ultimazione delle opere.

Questa è la base indiscussa del calcolo della sanzione tant’è che:

  • Anche per gli illeciti extraresidenziali il conteggio è dato proprio e solo dall’aumento del valore venale;
  • Alcune regioni, diversamente dalle previsioni del TU 380/2001, hanno deciso di FAR SPARIRE il riferimento alla Legge 392/78. Allo scopo di rendere assolutamente uniforme il conteggio della sanzione pecuniaria per il residenziale e l’extraresidenziale. Osando persino decidere che il pagamento della sanzione pecuniaria alternativa produce lo stesso effetto della sanatoria edilizia!

Alè! Alla faccia di tutti i ragionamenti tipo: “ma che interventi posso fare su un immobile fiscalizzato?”

Ma state tranquilli di questa cosa ne parlerò in un altro articolo, perché so che siete tutti molto interessati all’argomento.

Ma per quello che qui si cerca di far emergere, se dobbiamo necessariamente basarci, ai fini del calcolo della sanzione, (si cita) dell’aumento del valore venale con riferimento alla data di ultimazione delle opere, perché questo è quello che dispone il legislatore – cioè, per come detto dall’Adunanza, al momento della loro realizzazione – qualunque valutatore immobiliare dovrebbe determinare quale sia la differenza tra il valore di mercato dell’immobile come legittimato e come, invece, costruito, ma ALLA DATA DI ESECUZIONE DELLE OPERE. 

Come può sposarsi questo chiarissimo diktat legislativo nazionale con il ragionamento espresso dall’Adunanza che ritiene che il costo di produzione vada ATTUALIZZATO ai valori Istat del costo di costruzione. Cioè aumentato di tutte le variazioni Istat intervenute dalla data di esecuzione dell’illecito ad OGGI.

Salvo io non abbia un problema di vista, sempre possibile, non intravedo da nessuna parte nell’art.33 che il costo di produzione vada attualizzato. A dire il vero non lo si intravede nemmeno nell’art.34. E’ un termine che non c’è nella legge. Perché, quindi l’Adunanza Plenaria, lo menziona?

Ma vediamo di vedere il bicchiere mezzo pieno.

La speranza è che tale “tragica” – per gli effetti collaterali che provocherà – decisione, sia stata partorita per scuotere il governo a pubblicare una modifica al TU 380/2001 eliminando la DOPPIA CONFORMITA’ dalla dalla legislazione italiana una volta per tutte. 

Anche perché esiste un problema concreto e molto serio in relazione a questa deriva sulla “fiscalizzazione”: in base alla DIRETTIVA GREEN in Italia saranno coinvolti tra i 5,5 e i 7,6 milioni di abitazioni tant’è che entro il 2050 tutti gli edifici residenziali ad oggi in classi F e G (o meno) dovranno subire una radicale trasformazione energetica.

Ma chi volete abbia la disponibilità economica di affrontare una simile iniziativa – di per se sola già molto gravosa – che riguarderà, per ovvie ragioni, prima coloro che sono in possesso di edifici “vecchi” tendenzialmente di proprietà di famiglie non abbienti, se prima DEVE FISCALIZZARE secondo la decisione dell’Adunanza Plenaria?

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