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Tutti sappiamo che dal 2020 vi sono state numerose modifiche, integrazioni e restrizioni in merito all’applicazione del superbonus che hanno messo a dura prova i liberi professionisti coinvolti.

Ciò nonostante molti professionisti mi hanno chiesto cosa debbono fare nel caso in cui sull’immobile oggetto di possibile superbonus risulti pendente un condono edilizio.

Parliamo in questo articolo, in particolare, del primo condono edilizio, quello riconducubile alla L.47/85. Ma il principio può essere utilizzato anche per gli altri due, anche se le norme “speciali” che li regolano non sono identiche.

Le leggi sul Condono edilizio sono state:

  • PRIMO CONDONO > Legge 47/1985
  • SECONDO CONDONO > Legge 724/1994 (art.39)
  • TERZI CONDONO > Legge 326/2003 (art.32)

I CONDONI sono sostanzialmente “sanatorie edilizie in deroga”, nel senso che le opere abusive sono sanate pienamente – alla stessa stregua di una sanatoria “a regime” ai sensi dell’art.36 o 37, c.4 comma del DPR 380/2001 – anche laddove dette opere risultino in contrasto con norme urbanistiche ed edilizie. Il condono si sottrae, inoltre, alle pene previste per l’illecito commesso.

Con l’avvento del superbonus moltissimi professionisti hanno avuto l’esigenza di confrontarsi con la necessità di definire un eventuale condono edilizio. Tenuto presente che, ancora oggi, molte amministrazioni comunale – per me inspiegabilmente – hanno “lasciato” i condoni riempirsi di ragnatele nei loro archivi, senza porre in essere iniziative tese a completare la loro istruttoria e definizione.

Per darvi un esempio, una amministrazione mi ha serenamente risposto che non li istruiscono perché il loro ente non incarica nessun libero professionista per eseguire l’attività. Come se i procedimenti di condono non fossero da annoverare tra i loro specifici compiti..

Nella mia carriera in PA, ricordo, che nel 1998 assunsi le direzione del “Progetto Condoni” di un Comune piuttosto grande, il quale ne aveva circa 7.000 a vari stadi di avanzamento procedurale. Ma molti ancora senza la ben che minima istruttoria. In 5 anni di attività istruttoria interna introitammo un milione di euro di contributi di costruzione. Quindi, capisco bene il problema.

La questione che si vuole affrontare con questo articolo è come risolvere il problema della definizione del condono quando il Comune è latitante.

Allo scopo richiamiamo il comma 17° dell’art.35 (Procedimento per la sanatoria)

Fermo il disposto del primo comma dell’articolo 40 e con l’esclusione dei casi di cui all’articolo 33, decorso il termine perentorio di ventiquattro mesi dalla presentazione della domanda,quest’ultima si intende accolta ove l’interessato provveda al pagamento di tutte le somme eventualmente dovute a conguaglio ed alla presentazione all’ufficio tecnico erariale della documentazione necessaria all’accatastamento, trascorsi trentasei mesi si prescrive l’eventuale diritto al conguaglio o al rimborso spettanti.”

LA PRIMA COSA DA FARE: VERIFICARE COSA CI SIA NELLA PRATICA DI CONDONO (come spesso accade)

Nella stragrande maggioranza dei casi l’eventuale professionista che ha presentato le istanze di condono per conto dei titolari è certamente un professionista diverso da voi. Ed anche se il bene non è stato compravenduto o altrimenti ceduto, nessuno può ragionevolmente ricordarsi o avere la certezza di cosa contenga la pratica edilizia.

E’ necessario, quindi, procedere ad effettuare un’accesso alla documentazione amministrativa, allo scopo di avere chiaro:

– che cosa sia stato richiesto col o con i condono/i;

– che documentazione è stata allegata;

– che cosa sia stato pagato;

– che eventuale attività amministrativa ha eseguito il Comune.

E se non vi danno la documentazione per tempo, leggete il mio articolo sull’argomento:

LA SUCCESSIVA COSA DA FARE

Una volta verificato cosa ci sia dentro la pratica di condono, e quindi anche a che punto sia il procedimento, è bene è verificare se si è configurato il silenzio-assenso.

Nel senso che esiste la possibilità di richiedere l’attestazione di perfezionamento di silenzio-assenso – ai sensi dell’art. 35 della l. n. 47/1985 – sul condono rimasto fermo nell’archivio comunale.

Tutti e tre i condoni (1985, 1994 e nel 2003), hanno previsto la possibilità di conseguire la sanatoria per silenzio assenso trascorsa una certa quantità di tempo dalla presentazione della domanda laddove il comune sia rimasto silente, ma a condizioni non esattamente identiche. Per esempio il secondo condono prevede che siano trascorsi 1 anno o 2 anni a seconda che si tratti di comuni con meno o più di 500.000 abitanti, invece dei 24 mesi per gli altri due.

Poi, per tutti i condoni, è necessario verificare se ci sono vincoli sull’immobile oggetto di condono. E se presenti, per il silenzio assenso è necessario vi sia il parere favorevole dell’autorità preposta alla relativa tutela. Ma non solo. Se stiamo parlando di “autorizzazione” paesaggistica, ricordatevi che non deve avere più di cinque anni (art.146, c.4 del TU 42/04), trascorsi i quali perde di efficacia ed è necessario acquisirne un’altra.

Ma riassumiamo quali siano i presupposti fondamentali per l’applicazione dell’istituto nel caso, ad esempio, del primo condono:

– siano trascorsi 24 mesi dalla presentazione della domanda e non si tratti di un caso di insanabilità assoluta, di cui all’art. 33 della l. n. 47/1985;

– se vi è stato il rilascio del parere favorevole dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo in cui ricade l’immobile;

– sia presente tutta la documentazione prevista dall’art.35 ed eventualmente quella riferita all’art.34 o 36.

Per quanto riguarda l’ultimo aspetto è bene dire che, nonostante il comma 17° dell’art.35 possa destare qualche dubbio su come si debba configurare il silenzio assenso, la giurisprudenza appare piuttosto uniforme nell’affermare che la documentazione minima presente nel caso del 1° condono sia:

A- prova del versamento dell’oblazione in funzione della tipologia dell’abuso. Tenuto presente che ai, sensi dell’art.38, 1 e 2 comma SOLO:

La presentazione entro il termine perentorio della domanda di cui all’articolo 31, accompagnata dalla attestazione, del versamento della somma di cui al primo comma dell’articolo 35, sospende il procedimento penale e quello per le sanzioni amministrative.

L’oblazione interamente corrisposta estingue i reati di cui all’articolo 41 della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modifiche, e all’articolo 17 della legge 28 gennaio 1977, n. 10, come modificato dall’articolo 20 della presente legge, nonche’ quelli di cui all’articolo 221 del testo unico delle leggi sanitarie, approvato con regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265.”

B- una descrizione delle opere per le quali si chiede la concessione o l’autorizzazione in sanatoria;

C- una apposita dichiarazione, corredata di documentazione fotografica, dalla quale risulti lo stato dei lavori relativi; quando l’opera abusiva supera i 450 metri cubi, devono altresi’ essere presentati, entro il termine stabilito per il versamento della prima rata della oblazione, una perizia giurata sulle dimensioni e sullo stato delle opere e una certificazione redatta da un tecnico abilitato all’esercizio della professione attestante l’idoneita’ statica delle opere eseguite;

D- un certificato di residenza, di data non anteriore a tre mesi nell’ipotesi di cui al terzo comma dell’articolo 34, nonche’ copia della dichiarazione dei redditi nell’ipotesi di cui al primo e al secondo comma dell’articolo 36;

E- un certificato di iscrizione alla camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura, di data non anteriore a tre mesi, da cui risulti che la sede dell’impresa e’ situata nei locali per i quali si chiede la concessione in sanatoria, nelle ipotesi previste dal quinto comma dell’articolo 34;

F- la prova dell’avvenuta presentazione all’ufficio tecnico erariale della documentazione necessaria ai fini dell’accatastamento;

G- in taluni casi previsti dall’art.34 e 36 della L.47/85, anche un certificato di residenza ed eventuale copia della dichiarazione dei redditi.

Mentre per quanto riguarda i contributi di costruzione alcune pronunce sostengono che per il determinarsi del silenzio-assenso debbano essere versati integralmente.

Da questo punto di vista credo, che quantomeno i contributi di costruzione, scontino inequivocabilmente l’eventuale prescrizione venutasi a configurare, visto che il pagamento degli oneri è soggetto a prescrizione decennale, la quale decorre dal momento in cui il diritto può essere fatto valere (art. 2935 c.c.) e, quindi, dall’emanazione della concessione edilizia o, in alternativa, dalla scadenza del termine perentorio di ventiquattro mesi dalla presentazione della domanda, decorso il quale quest’ultima si intende tacitamente accolta. In questa direzione è utile richiamare la sentenza del Consiglio di Stato n.5201/2012. Il Collegio evidenzia come “costituisce approdo consolidato in giurisprudenza quello per cui “il termine decennale di prescrizione dell’obbligazione sul pagamento degli oneri concessori decorre, nell’ipotesi di mancata esplicita definizione della domanda di condono, dalla formazione del silenzio assenso e questo, ai sensi dell’art. 35, l. 28 febbraio 1985 n. 47, si forma dopo il termine di ventiquattro mesi decorrente dalla data nella quale viene depositata la documentazione completa a corredo della domanda di concessione.”

E’ abbastanza evidente che se nel fascicolo non ci sono tutti i documenti necessari per l’avverarsi del silenzio-assenso, è indispensabile procedere ad integrare tutto il necessario. E nel caso manchi un parere o un autorizzazione vincolante ai fini del rilascio della sanatoria, acquisirlo quanto prima rivolgendosi all’Ente competente.

Una volta completato il condono con tutto il necessario, è bene chiudere la procedura facendo in modo che il Comune completi subito dopo l’iter con il rilascio della sanatoria, altrimenti rischiate di dover attendere ulteriori 24 mesi per l’eventuale silenzio-assenso. In questa circostanza non sminuite l’importanza del contraddittorio col Comune, perchè l’alternativa è complicata.

Voi, infatti, sapete che l’unica istanza che vi fornisce “l’autorizzazione” delle opere collegate ad agevolazioni fiscali che non vi obblighi a dichiarare lo stato legittimo è la CILAS.

E SE ANCORA NON RIUSCITE AD OTTENERE IL PROVVEDIMENTO

La legge prevede alcuni istituti di tutela amministrativa che possono essere utilizzati nei confronti del Comune per ottenere, una volta integrata tutta la documentazione, il rilascio del provvedimento o la conclusione del procedimento, quando l’Ente rimane comunque inerte.

In questo articolo ne facciamo una mera enunciazione trattandosi di procedure di una certa importanza che meritano una spiegazione ed una caratterizzazione più accurata, e considerato che non sono esperibili in tutte le circostanze:

a- Esercizio del potere sostitutivo in caso di inerzia;

b- Difensore civico comunale e Difensore civico regionale;

c- Atto di diffida e messa in mora, con eventuale risarcimento del danno.

Al prossimo articolo.

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