Diversi clienti, in seguito all’acquisto della loro prima casa, mi chiamano per “sistemare” abitazioni acquistate in relazione alle quali, solo dopo qualche tempo, si rendono conto essere viziate da numerosi abusi edilizi.
Stiamo parlando di situazioni anche molto differenti tra loro. Di edifici vecchi o anche costruiti recentemente.
Tra le domande e affermazioni più frequenti mi capita di sentire:
Ma non dovrebbe essere il Notaio che controlla che sia tutto a posto?
Il Notaio non mi ha detto nulla.
L’agenzia immobiliare mi ha detto che era tutto in regola.
Ma se ci fossero degli abusi non avrebbero potuto vendermi la casa!
È tutta colpa del venditore.
Ho visto l’accatastamento ed era tutto come ho comprato.
Adesso faccio causa.
E chi più ne ha più ne metta. Ma, ahimè, nessuna delle suddette affermazioni troverebbe una risposta positiva.
La questione è che l’acquisto della propria abitazione è un momento delicato. Spesso carico di emotività. E le persone troppo spesso si lasciano trasportare dall’entusiasmo, invece, che da una sana razionalità.
Se pensate che nella stragrande maggioranza dei casi, chi acquista un immobile lo fa contraendo un mutuo. Spendendo decine e decine di migliaia di euro, è sorprendente quanto spesso le persone si lascino trasportare dall’idea che acquistare casa sia legato solo a soddisfare l’esigenza del “visto e piaciuto”, piuttosto che da un’analisi attenta di ciò che stanno comprando.
Purtroppo, su questi stati d’animo alcune persone giocano pesantemente, ma a pagarne le conseguenze sarete solo voi acquirenti.
Così ho pensato potesse essere utile a numerosi utenti, poter disporre di una guida pratica sui comportamenti da adottare quando si è deciso di acquistare casa, o qualunque altro edificio.
Se per acquistare la vostra casa avete la necessità di accendere un mutuo, prima di iniziare la ricerca dell’abitazione DOVETE NECESSARIAMENTE recarvi in Banca, o anche presso più Banche, per determinare quale sia la vostra effettiva CAPACITA’ DI INDEBITAMENTO.
Se saltate questo passaggio iniziale, il rischio concreto e molto frequente è che perdiate un sacco di tempo a visionare abitazioni che NON VI POTRETE PERMETTERE.
Ho visto clienti che avevano firmato promesse di acquisto o preliminari senza preoccuparsi che gli impegni presi con la parte venditrice e/o con l’Agenzia immobiliare non avrebbero potuto essere rispettati, con il rischio – altrettanto concreto – di buttare dalla finestra soldi legati a mediazioni e penali.
La verifica della vostra capacità di indebitamento si concretizza in un’attività pre-istruttoria da parte della Banca, la quale vi richiederà tutta una serie di documenti necessari per svolgerla.
Alcune Banche usano una formula molto interessante, ovvero deliberare la possibilità di accedere al mutuo, con indicazione della somma messa a disposizione, del rateo, del tipo di tasso applicato (fisso-variabile) e di altre informazioni utili. Questa delibera ha una validità temporanea, normalmente qualche mese, e questo vi può permettere di avere un’indicazione certa di quale sia la somma massima a cui potrete accedere con l’indebitamento, oltre ad eventuali disponibilità personali o familiari già accantonate. Che però non sono la situazione più frequente.
Chiaramente dovete prestare molta attenzione al fatto che con l’acquisto della casa non ci sono solo le spese pure dell’immobile, ma anche:
– costi per gli atti notarili (eventuale preliminare, atti di compravendita e mutuo) > alcune migliaia di euro che verranno preventivate dal notaio stesso;
– costi per le imposte e le spese collegate agli atti;
– eventuali costi di mediazione se ci si avvale di agenti immobiliari o agenti in mediazione;
– eventuali costi (possibili) di adeguamento edilizio dell’abitazione, se questa dovesse risultare non recente e necessitante di interventi di riqualificazione;
– altri costi bancari oltre all’eventuale mutuo.
Probabilmente, questo è il momento più bello dell’intero processo. Ma anche il più faticoso.
La ricerca può essere svolta in diversi modi. Elenchiamo i più frequenti:
1) si analizzano i vari siti web di vendita di abitazioni. Può trattarsi sia di siti o motori di ricerca di vendita diretta da privati, sia di siti di agenzie immobiliari;
2) ci si reca presso diverse agenzie immobiliari della zona dove si intende acquistare casa, visionando la disponibilità oppure conferendo un esplicito mandato alla ricerca;
3)ci si reca presso cantieri in corso o conclusi dove si trovano i riferimenti delle immobiliari o imprese che hanno costruito e che vendono direttamente.
Ricordo che la fase di ricerca effettiva però DEVE ESSERE ANTICIPATA DA:
1) individuare con chiarezza cosa si cerca in termini di dimensioni (superficie, numero di vani, ecc.), ubicazione (collocazione geografica, in che città, quartiere o via) e caratteristiche (casa singola, appartamento, piano, presenza di garage o meno, ecc.);
2) definire con ragionevole certezza quale sia la disponibilità economica a disposizione.
Se l’individuazione di cosa si cerchi è una questione abbastanza semplice, la questione economica è, come spiegato al capitolo precedente, invece, un PRESUPPOSTO FONDAMENTALE.
Poche sono le persone o le famiglie che possono permettersi di acquistare casa senza contrarre un mutuo. Mentre sono moltissime quelle che si avventurano alla ricerca di una casa senza sapere di quanti soldi possono disporre per acquistarla.
Se va bene, alcune sono in possesso di un’indicazione sommaria della Banca a cui si sono rivolti, e ahimè, il più delle volte fornita a voce.
SAPPIATE CHE QUESTO ATTEGGIAMENTO È COMPLETAMENTE SBAGLIATO E MOLTO PERICOLOSO.
Se ne avete la possibilità, può essere preferibile procedere a trattative tra privati, facendovi, nel caso, accompagnare da un professionista esperto di vostra fiducia. In questo modo non avrete mediazioni immobiliari da pagare e potrete disporre di consigli utili super partes.
Visitate le abitazioni di giorno, consiglio di farlo, nei limiti del possibile, in modo che abbiate la possibilità di supervisionare l’edificio alla luce del sole. Ci sono tanti trucchi per nascondere “le magagne”.
Se aveste individuato un’abitazione datata che vi piace, la presenza di un professionista tecnico fidato, vi aiuterebbe ad individuare eventuali problemi strutturali (igienici, strutturali, di impiantistica) difficilmente riscontrabili.
Onde evitare spiacevoli sorprese dopo l’acquisto della vostra nuova casa, quelli che seguiranno sono i consigli utili da seguire in questa fase del processo di ricerca:
1) far controllare l’immobile in modo che non sia viziato da abusi edilizi, poichè, se fossero presenti, il rischio concreto, è che acquistiate anche quelli, accollandovi gli eventuali costi della loro sistemazione successiva, quando dovrete riqualificare l’abitazione;
2) non firmate alcun contratto (proposta di acquisto o preliminare che sia) se non vi siete garantiti questo aspetto;
3) tale verifica può essere svolta da un NOTAIO, qualora gli venisse conferito esplicito mandato, altrimenti questi non sarebbe tenuto necessariamente a svolgere tale verifica. Aspetto chiarito dalle Sezioni Unite di Cassazione, che ha precisato che SONO NULLE SOLO LE COMPRAVENDITE DI IMMOBILI TOTALMENTE ABUSIVI. Pertanto, qualunque altro abuso non rende nullo l’atto di compravendita.
Una volta appurata la disponibilità economica, allora potrete mettervi alla ricerca della vostra abitazione sapendo che non starete perdendo tempo inutilmente alla ricerca di case che non vi potrete permettere.
La ricerca dell’abitazione ideale può durare anche parecchio tempo. Con lo scopo di evitare problematiche nel periodo che segue l’acquisto, suggerisco di prestare molta attenzione a quanto segue:
– se incaricate un’agenzia immobiliare per la ricerca dell’immobile, ricordatevi di formalizzare l’incarico, leggendo attentamente ciò che firmate, con particolare riguardo all’ammontare della percentuale dovuta in caso di conclusione della compravendita. Di norma tale % si abbassa quanto più il valore dell’immobile sale. Le Camere di Commercio hanno, di norma, pubblicato sul loro sito il Regolamento per l’attività di intermediazione immobiliare dove, quasi sempre sono indicate le % in uso, ricordandovi che le medesime sono contrattabili. Non sono dunque fisse o predeterminate per legge.
– controllate, se lo ritenete, se l’agenzia o l’agente sono regolarmente iscritti ed abilitati, l’elenco lo trovate in Camera di Commercio oppure ci sono motori di ricerca specializzati, molto facili all’uso;
– qualora NON siano abilitate (salvo contratto formale, comunque, tutto da valutare) e non iscritte al Registro delle Imprese, non posso pretendere la mediazione;
– controllate se l’agenzia prevede, in caso, il pagamento della mediazione già con la firma del preliminare. In questo caso anche se non doveste andare al rogito finale – per qualunque ragione – voi sarete tenuti a pagare la mediazione ugualmente. Il mio consiglio è di evitare di sottoscrivere incarichi con questa clausola e di assicurarvi che la mediazione sia dovuta solo a seguito del rogito;
– se incaricate un’agente di mediazione allo scopo di reperire il mutuo, vale analogo ragionamento.
Una volta che avrete individuato la casa che vi piace, vi consiglio di fare quanto segue PRIMA di sottoscrivere una proposta di acquisto o anche un preliminare.
In relazione alla verifica di eventuali abusi edilizi, esistono alcuni aspetti di cui tenere conto, oppure iniziative da porre in atto per evitare problemi successivi:
1) verificare quale sia lo stato reale dell’immobile dal punto di vista igienico, strutturale ed impiantistico, meglio se attraverso la perizia di un professionista esperto e di vostra fiducia, che vi possa spiegare quali potrebbero essere i problemi da affrontare una volta acquistata la vostra nuova casa.
Conoscere eventuali costi di sistemazione, prima della proposta di acquisto dell’immobile, vi aiuterà a trattare con la parte venditrice per la ripartizione dei costi che dovrete assumervi reciprocamente oppure che saranno a carico di una delle parti.
2) Una volta acquistata la vostra casa nuova, salvo non si tratti di VIZI OCCULTI, sarà molto difficile poter recuperare gli errori commessi. L’acquirente è tenuto a denunciare tali vizi occulti entro 8 giorni dal momento in cui ne è venuto a conoscenza. Un tempo davvero ristretto, considerato che il possesso dell’abitazione avviene di solito dopo diverso tempo dall’acquisto.
3) I documenti collegati alla compravendita (certificazione energetica, accatastamento, certificati degli impianti, atti abilitativi edilizi, agibilità, ecc.) debbono essere messi a disposizione dal promittente venditore. Non sono un onere a carico dell’acquirente.
4) Il professionista o il Notaio che avete incaricato per la verifica di eventuali abusi dovranno verificare quale sia lo STATO LEGITTIMO dell’abitazione, ovvero quale sia lo stato autorizzato dell’abitazione. Quello che fa fede al momento di eventuali futuri interventi di riqualificazione o ristrutturazione dell’immobile.
5) Ricordatevi che l’ACCATASTAMENTO e lo STATO LEGITTIMO (ovvero quello che deriva dalle licenze, nulla-osta, concessioni edilizie, permessi di costruire, Scia, ecc.) debbono combaciare. Altrimenti c’è qualcosa che non va.
6) Nel caso non utilizziate un NOTAIO, evitate di usare documenti che non siano stati verificati da altro professionista specializzato nel settore immobiliare e contrattuale, sempre di possibilmente conosciuto o di vostra fiducia, indipendentemente da quale sia la provenienza di detti documenti. Esiste la concreta possibilità di imbattersi in proposte d’acquisto e/o preliminari – anche su format prestampati – che garantiscano tutti, tranne GLI ACQUIRENTI.
Ci tengo a sottolineare, che sono GLI ACQUIRENTI che pagano la quasi totalità delle spese, e che si espongono a titolo personale ed economico: PERTANTO, SONO QUELLI CHE DECIDONO. Se qualcuno tenta di convincervi del contrario, fatevi venire un ragionevole dubbio e chiedete chiarimenti al vostro Notaio o professionista di fiducia.
Chi non ha la fortuna di avere l’intera disponibilità economica, deve necessariamente contrarre un mutuo per l’acquisto della sua nuova casa.
Come ho avuto modo di spiegare in precedenza, la verifica di poter contrarre il mutuo è un’attività da svolgere necessariamente prima di iniziare il percorso di ricerca dell’abitazione.
Mi preme ribadire che tale verifica non dev’essere sommaria, ma effettiva, su tutto il vostro quadro reddituale e finanziario e deve essere attendibile.
Per attendibile intendo che vi garantisca la sicurezza che tale è la somma di cui potrete disporre per l’acquisto della vostra abitazione.
Mi è capitato di imbattermi in casi nei quali il promittente acquirente fosse convinto di poter accedere al mutuo perché la Banca gli aveva detto che non ci “sarebbero stati problemi” in merito, e con tale convinzione sia andato persino a sottoscrivere il preliminare, ritrovandosi in seguito senza alcuna possibilità di ottenere il prestito, con un contratto sottoscritto da rispettare, possibili penali, mediazioni, ecc. da pagare.
Quando vi rivolgete alla Banca, sarà la stessa ad indicarvi quali documenti siano necessari per completare l’istruttoria, laddove abbiate già individuato l’immobile ed, eventualmente, sottoscritto il preliminare.
Ribadisco il concetto che ci sono degli istituti bancari che possono rilasciarvi una Delibera condizionata al reperimento dell’immobile entro un certo termine, ma hanno già verificato tutto il resto.
In sintesi l’analisi economico-finanziaria della banca per concedere il mutuo riguarderà:
– il vostro reddito effettivo e/o di chi altro sottoscrive il mutuo;
– gli eventuali vostri ulteriori debiti o finanziamenti (prestiti, cessioni del quinto, ecc.) già contratti;
– gli eventuali iscrizioni in CRIF (ovvero, ad esempio, se avete pagato in ritardo o non pagato delle rate di un finanziamento). Attenzione perchè potreste non esserne al corrente. Ma la Banca lo verifica sempre. E se avete segnalazioni è molto probabile che il mutuo non vi venga concesso.
Ricordatevi anche, che la Banca manderà un proprio perito a valutare l’immobile durante il corso dell’istruttoria. Il valore che scaturirà dalla perizia sarà quello (UNICO) che determinerà la base per il conteggio della massima somma di mutuo a cui potrete accedere.
In buona sostanza se l’immobile verrà valutato 100.000 €, e la banca eroga mutui solo fino all’80%, voi potrete – IN VIA TEORICA – accedere ad una somma non superiore a 80.000 €.
Perché teorica? Perché la somma effettiva sarà il risultato della verifica positiva di tutti questi parametri:
– somma massima accessibile quale effetto della perizia;
– somma massima accessibile quale effetto della vostra capacità di indebitamento che dipende almeno da:
– tipo di mutuo: tasso fisso, variabile o altro
– durata del mutuo
– dall’età di chi lo contrae
– dallo stato di salute di chi lo contrae
– dal reddito complessivo di chi contrae il mutuo
– dal tipo di reddito
– dalla somma dei debiti in corso di chi lo contrae
– dal numero dei componenti del nucleo familiare ed eventualmente a carico di chi contrae il mutuo
– dalla presenza di altri familiari portatori di reddito
– dall’esistenza di un eventuale garante
– altri elementi che la stessa Banca terrà in considerazione in funzione delle circostanze familiari.
Solo quando la Banca emetterà la DELIBERA di approvazione del mutuo, potrete essere certi della sua erogazione a vostro favore e, salvo tutto il resto, potrete recarvi dal notaio per il rogito.
Nel contempo FATE MOLTA ATTENZIONE ad evitare delibere di rigetto del mutuo dall’istituto bancario, in quanto tale rigetto verrà segnalato e rischiate di non poterlo contrarre con un’altra Banca magari precedentemente disposta a concedervelo.
Questione fondamentale in questa fase, qualora doveste acquistare la prima casa con un mutuo, riguarda la promessa di acquisto e/o i preliminari che dovranno contenere LA CONDIZIONE SOSPENSIVA o CLAUSOLA (o similare): salva concessione del mutuo per l’acquisto dell’immobile da parte della Banca di parte promittente acquirente.
Questo per evitare, nel caso in cui la Banca non vi conceda il mutuo, che siate costretti a pagare l’eventuale penale prevista dal preliminare in caso di mancato rogito.
Ecco perché è altrettanto importante non avere firmato un contratto con l’eventuale agenzia immobiliare che vi obblighi al pagamento della mediazione alla sola sottoscrizione del preliminare. Altrimenti se dovesse saltare il rogito, l’acquirente sarebbe costretto a pagare comunque la mediazione!
Se siete arrivati a questo punto significa che il traguardo è vicino.
Nel caso in cui abbiate già individuato un Notaio che vi stipulerà gli atti finali, perchè saggiamente lo avete già incaricato della redazione del preliminare oppure della verifica di conformità edilizio-urbanistica, l’attività finalizzata alla definizione dei contratti è sostanzialmente conclusa.
Anche perché da questo punto in poi sarà il Notaio ad occuparsi di tutto il resto.
Gli eventuali documenti necessari per la compravendita sono sostanzialmente tutti a carico della parte venditrice che deve mettereli a disposizione del VOSTRO Notaio.
Il Notaio viene scelto dall’acquirente (considerato che lo paga), non il venditore, non l’agenzia immobiliare o il mediatore di credito e nemmeno la Banca.
Un altro aspetto positivo di cui tenere conto riguarda il trattamento fiscale delle eventuali mediazioni dovute all’agenzia immobiliare o al mediatore creditizio, se incaricati in precedenza.
TENETE PRESENTE CHE SONO DETRAIBILI FISCALMENTE:
– I compensi pagati a soggetti di intermediazione immobiliare per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale sono detraibili nella misura del 19%, su un importo massimo di 1000 euro. Si può usufruire della detrazione se l’acquisto dell’immobile è effettivamente concluso. In caso di stipula del contratto preliminare, per poter usufruire della detrazione è necessario aver regolarmente registrato il compromesso. La detrazione spetta a condizione che l’immobile acquistato sia adibito ad abitazione principale. Affinchè le spese per l’intermediazione vengano detratte, gli intermediari devono essere regolarmente iscritti come agente immobiliare presso la Camera di Commercio.
NEL CASO DI MUTUO SONO, ALTRESI’, DETRAIBILI FISCALMENTE:
– I compensi per l’intermediazione creditizia.
– Gli interessi passivi del mutuo. Parliamo del 19% fino ad un massimo di 4.000€/annui trovando l’importo esatto nella certificazione apposita rilasciata dalla banca ogni anno.
– La parcella notarile relativa al contratto di mutuo, esclusi tasse e bolli. Anche in questo caso parliamo del 19%. La detrazione Irpef del 19% per le spese notarili si applica fino al limite di 4.000 euro di spesa in soldoni significa che il massimo del rimborso riconosciuto arriva fino a 760 euro.
– Eventuali spese di istruttoria bancaria. Le spese di istruttoria sono quelle spese che la banca addebita per la “preparazione” della pratica, comprese raccolta documentale, verifica e controlli sul cliente.
– La Perizia bancaria.
– Le imposte per l’iscrizione dell’ipoteca. Sono le imposte che versi allo stato per l’iscrizione dell’ipoteca sulla casa che hai comprato a garanzia del prestito (il mutuo) che la banca ti ha erogato.
Nel caso di contratto di compravendita e di contemporaneo contratto di mutuo, si tratta di una somma molto importante che godrà di un’agevolazione in fase di redazione della/e DICHIARAZIONE DEI REDDITI, ovvero di una specie di SCONTO sulle tasse da pagare.
A – per poter detrarre LE SOMME SOPRA INDICATE (escluso le imposte che sono trattate dal Notaio), queste debbono essere pagate mezzo bonifico e TUTTE FATTURATE dai professionisti o CERTIFICATE dagli Istituti di Credito coinvolti.
B- se vi viene la brillante idea di non usare la procedura appena indicata, NON SOLO PERDERETE UN SACCO DI SOLDI, MA POTRESTE INCORRERE IN SANZIONI DI NATURA FISCALE O ANCHE PENALE.
Quindi, prima di iniziare la vostra avventura, fate un UN BEL RESPIRO e rileggete tutto daccapo.
ONERIZERO opera su tutto il territorio nazionale.
Sentiti libero di contattarci per una prima verifica gratuita, un consulto, o per qualsiasi dubbio in merito a oneri e sanzioni edilizie.
