ONERI Z€RO
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1. EVOLUZIONE STORICA

Si possono individuare sostanzialmente quattro step normativi che hanno investito l’agibilità. Li richiamiamo, nelle disposizioni fondamentali, per esteso.

IL PRIMO è l’art.221 del Regio Decreto n.1265/1934.

Il predetto articolo disponeva che “Gli edifici o parti di essi indicati nell’articolo precedente non possono essere abitati senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione dell’ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità.”

L’articolo precedente, a sua volta, prevedeva che: “I progetti per le costruzioni di nuove case, urbane o rurali, quelli per la ricostruzione o la sopraelevazione o per modificazioni, che comunque possono influire sulle condizioni di salubrità delle case esistenti, debbono essere sottoposti al visto del podestà, che provvede previo parere dell’ufficiale sanitario e sentita la Commissione edilizia.”

Successivamente, l’art.16, c.1, della Legge n.828/1982 ha disposto che “In parziale deroga a quanto previsto dall’articolo 221, primo comma, del testo unico delle leggi sanitarie, approvato con regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265, e successive modificazioni ed integrazioni, la licenza di abitabilità per le case ricostruite o riparate, può essere concessa d’ufficio dal sindaco non appena sia stata completata anche una sola parte dell’abitazione, conformemente a progetto, e la stessa offra sufficienti garanzie di igienicità e salubrità“.

IL SECONDO è il DPR n.425/1994, che ha dettato una nuova regolamentazione per il rilascio del certificato di abitabilità, abrogando sia il primo comma dell’art.221 del RD 1265/34, che l’art.4, c.10, della L.493/93. In particolare l’art.4 del DPR stabiliva che: “Affinché gli edifici, o parti di essi, indicati nell’art. 220 del regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265, possano essere utilizzati, e’ necessario che il proprietario richieda il certificato di abitabilità al sindaco, allegando alla richiesta il certificato di collaudo, la dichiarazione presentata per l’iscrizione al catasto dell’immobile, restituita dagli uffici catastali con l’attestazione dell’avvenuta presentazione, e una dichiarazione del direttore dei lavori che deve certificare, sotto la propria responsabilità, la conformità rispetto al progetto approvato, l’avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti.

IL TERZO è l’art.24 del DPR 380/2001 ante 11 dicembre 2016, che disciplinava il certificato di agibilità prima dell’introduzione dela segnalazione certificata. 1. Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente. 2. Il certificato di agibilità viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con riferimento ai seguenti interventi: a) nuove costruzioni b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1. 3. Con riferimento agli interventi di cui al comma 2, il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività (ora SCIA), o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità. La mancata presentazione della domanda comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro. 4. Alla domanda per il rilascio del certificato di agibilità deve essere allegata copia della dichiarazione presentata per la iscrizione in catasto, redatta in conformità alle disposizioni dell’articolo 6 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, e successive modificazioni e integrazioni. 4-bis. Il certificato di agibilità può essere richiesto anche: a) per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni; b) per singole unita’ immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

IL QUARTO è stato introdotto dall’art.3 del Decreto Legislativo n.222/2016, che ha poi modificato l’art.24 trasformando il certificato di agibilità in Segnalazione Certificata di Agibilità. La novità sostanziale consiste nell’assunzione di responsabilità da parte del professionista, tenuto ad attestare la sussistenza dei requisiti di legge. Evidenziamo, quindi, la versione attuale dell’art.24, ed in particolare i primi 6 commi:

1. La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.

2. Ai fini dell’agibilità, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:

a) nuove costruzioni;

b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.

3. La mancata presentazione della segnalazione, nei casi indicati al comma 2, comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464.

4. Ai fini dell’agibilità, la segnalazione certificata può riguardare anche: a) singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni; b) singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

5. La segnalazione certificata di cui ai commi da 1 a 4 è corredata dalla seguente documentazione: a) attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di cui al comma 1; b) certificato di collaudo statico di cui all’articolo 67 ovvero, per gli interventi di cui al comma 8-bis del medesimo articolo, dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
c) dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche di cui all’articolo 77, nonché all’articolo 82;
d) gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale; e) dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi.

2. QUALE E’ LA TRASFORMAZIONE AVVVENUTA

Come risulta abbastanza evidente dalla mera lettura degli articoli, si è passati da un provvedimento espresso di mera valenza igienico-sanitaria (art.221 RD 1265/1934) collegato ai …”progetti per le costruzioni di nuove case, urbane o rurali, quelli per la ricostruzione o la sopraelevazione o per modificazioni, che comunque possono influire sulle condizioni di salubrità delle case esistenti”, ad una segnalazione certificata, con valore di asseverazione, da parte del professionista che attesta la …”la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato….omissis ….”.

Con l’entrata in vigore del Tu 380/2001, le norme hanno – confermandone gli originari presupposti – circoscritto la necessità dell’ottenimento dell’agibilità – per opere riconducibili a Permesso di Costruire o a Scia – in questi casi:

a) nuove costruzioni;

b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.

La cornice entro la quale si muove, quindi, la necessità dell’ottenimento dell’agibilità è ben delimitata dal legislatore.

Peraltro, la mancata presentazione della segnalazione certificata di agibilità comporta l’applicazione di una specifica sanzione amministrativa pecuniaria, che va da 77 a 464 euro.

Alla segnalazione deve essere allegata la seguente documentazione:

a) attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di cui al comma 1;

b) certificato di collaudo statico di cui all’articolo 67 ovvero, per gli interventi di cui al comma 8-bis del medesimo articolo, dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;

c) dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche di cui all’articolo 77, nonché all’articolo 82;
d) gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
e) dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi.

Come si vede dall’art.24, non vi è alcuna disposizione che imponga l’obbligo di presentare la segnalazione per le vecchie costruzioni, autorizzate prima dell’entrata in vigore del TU 380/2001, che non siano state corredate dall’agibilità. Nè si può ipotizzare un adeguamento degli edifici alle normative sopraggiunte – come vedrete nemmeno in caso di compravendita – tranne che non si sia eseguito un intervento edilizio che influisca sui presupposti (art.24, c.1 del TUE) dell’agibilità stessa.

3. OBBLIGO DI AGIBILITA’ NELLE COMPRAVENDITE

In merito alla questione dell’obbligo di corredare la compravendita anche del certificato di agibilità, la Corte di Cassazione è più volte intervenuta sul tema della importanza dell’agibilità dell’immobile oggetto di compravendita, giungendo, nel tempo, ad affievolire la portata in relazione agli obblighi del venditore.

Di recente, con la sentenza n.17123/2020, si è pronunciata in merito alla richiesta di risoluzione del contratto da parte del compratore, per mancanza del ridetto certificato, la Cassazione ha affermato che il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità di configurare l’ipotesi di vendita di “aliud pro alio”, cioè di un bene diverso da quello scelto dall’acquirente, a valere anche in relazione al computo della prescrizione.

Considerandola in questi termini, l’acquirente avrebbe diritto ad ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, nonché il risarcimento dei danni, nel termine di prescrizione ordinario di 10 anni.

Si arriverebbe ad un risultato diverso se, invece, si considerasse la disciplina dei “vizi della cosa venduta”, che impone all’acquirente di segnalarli entro otto giorni dalla scoperta, in ogni caso tenuto conto del termine di prescrizione di 1 anno dalla consegna del bene.

Quanto all’obbligo di richiedere il certificato, il TU 380/2001, lo prescrive – come abbiamo visto – solo per le nuove costruzioni, per le ricostruzioni o sopraelevazioni e, infine, per gli interventi sugli edifici esistenti che influiscano sulle condizioni igieniche e di sicurezza. Non vi è, quindi, alcun obbligo di richiedere e consegnare il certificato di agibilità per le vecchie costruzioni, a meno che vi siano stati interventi di ricostruzione successivamente all’entrata in vigore del TUE.

Quanto all’obbligo eventuale del Notaio di allegare al rogito il certificato, la Legge 47/1985, all’art.40, comma 2, dispone che gli atti di trasferimenti di immobili devono contenere, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione a costruire o in sanatoria, a pena di nullità, precisando che, per le opere di costruzione iniziate anteriormente al 1° settembre 1967 (data di entrata in vigore della cd. “Legge Ponte”), in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui si attesta che l’opera è iniziata in data anteriore al 2 settembre 1967.

In conclusione l’assenza di Agibilità può determinare la nullità dell’atto di compravendita? Risponde a riguardo, la sentenza di Cass. Civ. n.10665/2020: “per i contratti di compravendita – e quindi, con maggior forza, per i contratti preliminari di compravendita – la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di agibilità o l’insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato incidono sul piano dell’adempimento, e non su quello della validità, del contratto.

4. AGIBILITA’ E FISCALIZZAZIONE

Per chi mi ha seguito nei precedenti articoli sulla fiscalizzazione e sugli effetti che questi hanno in relazione agli interventi successivi, sa che la mia posizione è estremamente garantista a favore della fattibilità dei medesimi. In particolare, in determinate circostanze. Qui di seguito i link per chi li volesse rileggere:

Qui, però, vorrei esaminare la possibilità (o l’obbligo) della presentazione della segnalazione certificata successivamente la regolarizzazione di abusi edilizi attraverso una delle procedure di fiscalizzazione.

Essendo una strenua sostenitrice del: “non far dire alla norma ciò che la norma non dice”, riterrei che risposta stia esattamente nelle disposizioni che regolano l’agibilità. Riprendiamole.

La segnalazione certificata da parte del professionista attesta la …”la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato…”.

Quindi, la mera lettura della norma lascerebbe intendere che se i presupposti – ovvero sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente – risultino tutti rispettati, il problema si trasferisca solo nella “conformità dell’opera al progetto presentato” che, diversamente dal DPR 425/94, parlava di “progetto approvato”.

Ordunque, può essere reso agibile un edificio nonostante abbia alcune porzioni sottoposte a fiscalizzazione e non ad una sanatoria piena?

Stavolta vorrei far rispondere alla magistratura amministrativa.

Allo scopo corre incontro , dapprima, una pronuncia del Consiglio di Stato – sentenza n.4309/2014 – che attesta come … “il titolo abilitativo e il certificate di agibilità non sono tra loro collegabili. Per questo motivo non si può negare l’agibilità ad un immobile realizzato in difformità rispetto al titolo abilitativo”.

Anche se il ragionamento seguito dal Consiglio di Stato, in parte si distingue dal ragionamento da me abbozzato, perviene alla stessa conclusioni.

Il Collegio ha spiegato che il titolo abilitativo, come la Dia (ora Scia) o il permesso di costruire, accertano il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche.

Metre il certificato di agibilità attesta se un immobile sia stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico.

Sulla base di premessa il Collegio ha chiarito che non si può negare l’agibilità se l’immobile è stato realizzato non rispettando il progetto approvato. Allo stesso tempo, non si può usare il mancato rilascio del certificato di agibilità come prova di un abuso edilizio da sanzionare.

Nel caso preso in esame dal CdS, durante le trattative per una compravendita erano sorte delle difficoltà con la società venditrice, legate ad irregolarità edilizie e all’agibilità.

Dagli accertamenti condotti sulla Dia era emerso che il titolo abilitativo non presentava irregolarità, ma il progetto era stato realizzato in modo difforme da quanto assentito. Sulla base di queste considerazioni, il Comune aveva giudicato improcedibile la domanda per il rilascio dell’agibilità.
Il Consiglio di Stato ha invece dato torto al Comune affermando che i due provvedimenti hanno conseguenze disciplinari non sovrapponibili. L’Amministrazione non può quindi negare l’agibilità ad un immobile realizzato in modo difforme rispetto al titolo abilitativo.

Alcune sentenze più datate avevano acclarato che l’avvenuto rilascio del permesso di abitabilità non comporta legalità dell’opera dal punto di vista urbanistico-edilizio o implicita concessione od autorizzazione in sanatoria. Tra queste: Cons.Stato sez.V 2 maggio 1980 n.459, Cons.Stato sez.V 9 settembre 1982 n.664; Cons.Stato sez.V 28 marzo 1980 n.327; Cons.Stato sez.V 6 marzo 1991 n.198).

Ma la questione è stata affrontata anche molto recentemente dal Consiglio di Stato nella sentenza n.7857/2021, la quale vagliando il tema complesso della fiscalizzazione degli abusi, da tempo ha fornito una costante interpretazione delle norme che disciplinano il rilascio del certificato di agibilità.

Dalla sentenza si evince che…. “come ribadito da recentissima giurisprudenza (Cons Stato Sez. IV n. 1220/2014) non v’è necessaria identità di “disciplina” tra titolo abilitativo edilizio e certificato di agibilità: i detti diversi provvedimenti qui rilevanti, sono collegati a presupposti diversi e danno vita a conseguenze disciplinari non sovrapponibili. Infatti, il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti (come espressamente recita l’art. 24 del Testo unico dell’edilizia), mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio.

Il che comporta che i diversi piani ben possano convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell’edificio ad entrambe le tipologie normative, sia in quella patologica di una loro divergenza (si ricordano episodi giurisprudenziali in cui si è affermata l’illegittimità del diniego della agibilità motivato unicamente con la difformità dell’immobile dal progetto approvato – Consiglio di Stato, sez. V, 6 luglio 1979 n. 479 – oppure, in senso opposto, l’irrilevanza del rilascio del certificato di agibilità come fatto ostativo al potere del sindaco di reprimere abusi edilizi – id., 3 febbraio 1992 n. 87 – o alla revoca di un eventuale precedente ordine di demolizione delle opere – id., 15 aprile 1977 n. 335).

In estrema sintesi, a quanto pare, vista la diversa natura dei due provvedimenti, la fiscalizzazione, laddove risultino integrati tutti gli altri presupposti previsti per l’agibilità, non costituisce un limite.

Anzi se ne potrebbe dedurre che, laddove ricorrano tutti gli altri presupposti di cui all’art.24, comma 1, la segnalazione certificata costituisca – alla stessa stregua di una sanatoria – un obbligo.

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