ONERI Z€RO
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LA CILA NON E’ IL VERO PROBLEMA

A marzo scorso ho pubblicato due articoli sulle problematiche correlate all’utilizzo del Superbonus laddove gli edifici avessero “subito” una procedura di regolarizzazione previo utilizzo dell’art.33, 34 o 38 del TU 380/2001: la c.d. FISCALIZZAZIONE degli abusi edilizi.

La questione appariva estremamente complessa per molteplici ragioni. Non ultimo per il fatto che esisteva – e direi, esiste – ancora oggi, anche in relazione all’applicazione dei primi tre commi dell’art.37 del TU, un problema in merito alla loro esatta catalogazione:

  • sanatoria oppure no?
  • mera regolarizzazione o legittimazione?

COSA E’ SUCCESSO NEL FRATTEMPO

Il DL 31 maggio 2021 n.77 poi convertito con modificazioni nella Legge n.108 del 29 luglio 2021, che a sua volta ha modificato ed integrato il DL 34/2020, inserendo i commi 13-ter e 13-quater all’art.119 di quest’ultimo decreto, già ampiamente modificato dalla data della sua pubblicazione. Nello specifico ha previsto le seguenti ulteriori disposizioni:

13-ter. Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti  strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di  quelli  comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA).

Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto  la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del  provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero  e’  attestato  che  la costruzione e’ stata completata in data antecedente al  1°  settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede  l’attestazione  dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del  decreto del Presidente della Repubblica  6  giugno  2001,  n.  380.  Per  gli interventi di cui al  presente  comma,  la  decadenza  del  beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto  del  Presidente  della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:

a) mancata presentazione della CILA;

b) interventi realizzati in difformita’ dalla CILA;

c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;

d) non corrispondenza al vero delle  attestazioni  ai  sensi  del comma 14.

2. Restano in ogni caso fermi, ove dovuti, gli oneri di  urbanizzazione.

3. omissis

4. omissis

13-quater. Fermo restando quanto previsto al comma 13-ter, resta impregiudicata ogni valutazione circa la  legittimita’  dell’immobile oggetto di intervento.

La cosiddetta CILAS.

Dall’entrata in vigore del DL 77/2021, la dottrina ha profuso le più disparate considerazioni.

Oggi mi preme mettere l’accento su una questione molto cara a tutti gli operatori del settore: COSA SUCCEDE SE, VOLENDO UTILIZZARE IL SUPERBONUS E LA CILAS, NEL CORSO DEGLI ANNI, ALCUNI ABUSI SONO STATI GIA’ FISCALIZZATI?

Domanda che mi è stata posta da molti professionisti.

LA DIFFERENZA TRA FISCALIZZAZIONE E SANATORIA

Tutto il ragionamento prima delle modifiche introdotte all’art.119 dal decreto semplificazioni, ruotavano attorno alla problematica legata alla regolarizzazione edilizia delle opere abusivamente eseguite, necessaria per poter procedere alla presentazione dell’istanza finalizzata ad autorizzare le opere Superbonus.

Analogo problema si presentava certamente anche per le altre forme di agevolazione fiscale. Ma le altre forme di agevolazione fiscale non si appoggiano giuridicamente all’art.119 che, è bene ricordare, è l’unico che prevede questa deroga procedimentale.

Secondo la posizione prevalente di dottrina e giurisprudenza è (ed era) – mi auguro ancora per poco – necessario possedere la sanatoria piena delle eventuali opere abusivamente eseguite, prima di richiedere di intervenire ulteriormente sul medesimo fabbricato.  Lo è (ed era), ancor di più, laddove si debba intervenire allo scopo di ottenere una qualunque agevolazione fiscale, contributo o provvidenza statale o di altro ente pubblico, in base alle disposizioni di cui al 1° comma dell’art.49 del TU 380/2001.

La differenza tra sanatoria e fiscalizzazione è che, la prima, oltre ad essere il risultato di una “doppia” verifica edilizio-urbanistica (ora ed allora), perviene allo stesso risultato di un titolo abilitativo richiesto in via preventiva. In buona sostanza, tra un titolo abilitativo richiesto in via preventiva ed uno a sanatoria (postumo), la differenza è solo:

1- la verifica da eseguire:

1a- nel caso di sanatoria è necessario avere la doppia conformità, ovvero al momento della presentazione dell’istanza e al momento della esecuzione delle opere abusive;

1b- nel caso di un intervento preventivo, ovviamente, c’è un unica verifica. Quella attuale;

2- l’esborso da parte del richiedente:

2a- il pagamento del contributo di costruzione, se dovuto, nel caso di richiesta preventiva

2b- il pagamento dell’oblazione nel caso di sanatoria. Somma tendenzialmente più gravosa di quella pagata – a parità di opere – nel caso di richiesta preventiva;

3- la più limitata autorizzabilità delle opere in sanatoria, rispetto a quelle richiedibili in via preventiva (vedasi, ad esempio gli interventi in zona vincolata).

Nel caso di opere fiscalizzate, la regolarizzazione – oltre ad essere particolarmente cara – non consegue (almeno per ora) una sanatoria piena e per tale ragione non potrebbe accedere ad alcuna agevolazione fiscale, contributo o provvidenza.

Come ho avuto modo di rappresentare nel mio articolo pubblicato il 5 marzo scorso https://onerizero.it/2021/03/05/fiscalizzazione-degli-abusi-ma-chi-ha-detto-che-non-e-possibile-successivamente-eseguire-opere-edilizie/ la questione non è esattamente così lineare.

E lo è ancor meno, dal mio punto di vista, per la regolarizzazione delle opere riconducibili ai primi tre commi dell’art.37, come puntualmente spiegato nel successivo articolo del 16 marzo https://onerizero.it/2021/03/16/art-37-del-dpr-380-2001-fiscalizzazione-oppure-no/.

Se volete avere un quadro complessivo più esaustivo vi invito a leggerli.

ADESSO CHE CI SONO I COMMI 13-TER E 13-QUATER, COSA SUCCEDE?

Il legislatore, con le modifiche introdotte dal decreto semplificazioni ha tentato di circumnavigare il problema.

Se avete opere abusive ancora da regolarizzare e queste non posseggono la doppia conformità, la questione diventa molto articolata, visti anche i tempi medi dei Comuni.

Ma se gli edifici dove volete intervenire hanno già subito una procedura di fiscalizzazione il problema scompare oppure no?

Vediamo di capirlo meglio.

Di tutta evidenza il legislatore, con l’introduzione del comma 13-bis dell’art.119, ha tentato una strada – probabilmente un po’ maldestra – per permettere l’esecuzione delle “opere superbonus” con una procedura tesa a facilitarne l’operatività.

L’intento agevolativo appare evidente.

Infatti, questa “speciale” CILAS:

– non richiede l’attestazione dello stato legittimo, così come delinato all’art.9-bis, comma 1-bis del TU 380/2001;

– deve solo attestare gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione oppure un qualunque provvedimento che ne ha consentito la legittimazione;

– la decadenza dei benifici previsti dall’art.49 del TU 380/2001 operano solo in casi limitati.

Anche in questo caso vi è da chiedersi come mai il legislatore abbia evitato d’usare il termine sanatoria e si sia limitato a fare riferimento solo al generico “provvedimento che ha consentito la legittimazione”.

Ma se la “legittimazione” riguarda solo provvedimenti che autorizzano opere in regime di piena conformità edilizio-urbanistica o di condono, perchè non dirlo. Perchè non parlare di titoli abilitativi in sanatoria. Lo stesso problema che racchiude l’art.9-bis del TUE che non fa mai, parlando di legittimazione, alcun riferimento alla sanatoria edilizia, ordinaria o in deroga che sia.

Per più di qualcuno, sembra che questo non faccia emergere nemmeno un ragionevole dubbio. Alla sottoscritta, invece, più di qualcuno.

Insomma, laddove il fabbricato avesse già ottenuto una regolarizzazione a seguito di una procedura di fiscalizzazione, l’intento del legislatore è – pur nei limiti dal comma 13-ter – quello di permettergli di utilizzare il superbonus oppure no?

La coerenza dell’impianto normativo apparirebbe confortare tale tesi positiva, dato che i benefici previsti dall’art.49 del TUE verrebbero meno sono solo se si ricade in una delle seguenti risicatissime condizioni:

a) mancata presentazione della CILA;

b) interventi realizzati in difformita’ dalla CILA;

c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;

d) non corrispondenza al vero delle  attestazioni ai sensi del comma 14.

Nemmeno questa posizione, già manifestata da me nei due articoli precedenti, ovvero prima dell’entrata in vigore del decreto semplificazioni, è da tutti condivisa.

Dato che il mio intento è sempre quello di dare un contributo operativo “sul campo”, e non solo quello di fornire una elucubrazione (se sufficientemente qualificata stabilitelo voi), mi permetto, qui di seguito, di spiegare perchè e come approcciare e, se possibile, dirimere la questione.

NEL DUBBIO E’ IL CASO DI PRESENTARE LA CILAS?

Quando vi trovate di fronte al dubbio se presentare una CILAS su un edificio che possiede alcuni abusi fiscalizzati, come è possibile risolvere operativamente la questione?

Per farlo è necessario fare un’anamnesi preliminare di cosa può succedere dopo la sua presentazione.

Abbiamo acclarato che il professionista che ha presentato la CILAS non è perseguibile perchè non deve asseverare alcun stato legittimo. Ma il richiedente o gli eventuali responsabili (ex art.29 del TUE) delle opere già fiscalizzate si debbono preoccupare di qualche aspetto?

Dovete essere ben consci che, dal punto di vista edilizio-urbanistico, dopo la presentazione della CILAS “la palla” passa al Comune competente, il quale si troverà di fronte ad un edificio interamente “coperto” da provvedimenti abilitativi e di “regolarizzazione” da lui stesso autorizzati.

Voi pensate davvero che possa avviare una procedura di verifica edilizio-urbanistica ai sensi dell’art.27 e segg. del TUE? E poi, potrebbe farlo davvero?

Per farlo, dovrebbe asserire – fors’anche dimostrare, o meglio dire, costruire un impianto motivazionale – che la fiscalizzazione da lui stesso “autorizzata” non è sufficiente a legittimare l’edificio. E già qui la questione diventa complicata.

Perchè è complicata? Dove andrebbe a finire una procedura di verifica di questo tipo?

Vediamo le varie ipotesi:

1) prende atto, per la seconda volta, che quelle opere non erano sanabili ma solo fiscalizzabili? Ma se sono già fiscalizzate, non le può fiscalizzare due volte perchè gli obblighi del privato si sono esauriti con il pagamento integrale della sanzione pecuniaria;

2) può avviare una procedura diversa da quella già improntata in precedenza che ha portato alla fiscalizzazione delle opere? Ipotesi davvero al limite del paradosso, perchè, per farlo, dovrebbe prima avviare e concludere una procedura di autotutela – stabilendo che con la fiscalizzazione si era sbagliato. Il che lo condurrebbe su un terreno molto rischioso sotto diversi punti di vista.

Mi chiedo quale Comune la avvierebbe mai, con le azioni di responsabilità che potrebbero ricadere nei confronti dell’Ente ma anche dei funzionari coinvolti.

Quindi, vi è da ritenere che – dal punto di vista strettamente edilizio-urbanistico – il Comune non possa fare niente di diverso che attestare che le opere sono state “regolarizzate” con la fiscalizzazione.

Dopodichè, sulla CILAS, il Comune, come specificato nel mio articolo del 21 giugno scorso https://onerizero.it/2021/06/21/decreto-semplificazioni-e-superbonus-vera-agevolazione-o-autodenuncia/ non possiede nessun potere di incidere, dato che l’attività in essa contenuta, non solo è libera, come nei casi di SCIA, ma, a differenza di quest’ultima, non è sottoposta a un controllo sistematico, da espletare sulla base di procedimenti formali e di tempistiche perentorie, ma deve essere ‘soltanto’ conosciuta dall’amministrazione, affinché essa possa verificare che, effettivamente, le opere progettate importino un impatto modesto sul territorio.

La questione si sposta, invece, su un altro habitat. Che va necessariamente verificato in via preliminare: quello penale. Cosa di cui, probabilmente, nessuno vi ha mai parlato.

Il fatto di avere 17 anni di esperienza in PA alla guida di settori tecnici, ed un paio d’anni di praticantato nel settore penale oltre alla collaborazione con uno Studio specializzato in materia, mi ha aiutato molto.

Se già non lo sapete, vi informo che la fiscalizzazione, non essendo una sanatoria piena, non “sana” gli aspetti penali eventualmente esistenti, col rischio di incorrere in una delle fattispecie previste dall’art.44 del TUE.

Richiamiamo qui di seguito l’art.44, per maggiore chiarezza:

1. Salvo che il fatto costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, si applica:

a) l’ammenda fino a 10.329 euro per l’inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;

b) l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione;

c) l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, come previsto dal primo comma dell’art.30. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.

2. La sentenza definitiva del giudice penale che accerta che vi è stata lottizzazione abusiva, dispone la confisca dei terreni, abusivamente lottizzati e delle opere abusivamente costruite. Per effetto della confisca i terreni sono acquisiti di diritto e gratuitamente al patrimonio del comune nel cui territorio è avvenuta la lottizzazione. La sentenza definitiva è titolo per la immediata trascrizione nei registri immobiliari.

2-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi suscettibili di realizzazione mediante segnalazione certificata di inizio attività ai sensi dell’art.23, comma 1, eseguiti in assenza o in totale difformità dalla stessa.

Diciamo che le sanzioni penali, pur rientrando nel regime delle contravvenzioni, non sono propriamente leggerissime.

A questo punto il procedimento penale può:

1 – essere già stato definito, e quindi non c’è più nulla da fare né di ulteriore da temere;

2 – essere in corso e quindi comunque in itinere, e la presentazione della CILAS non modifica in alcun modo le sorti già avviate sulle opere fiscalizzate;

3 – non essere stato mai avviato, nel qual caso è bene:

a-  verificare prima, presso la Procura della Repubblica territorialmente competente, se esistono uno o più procedimenti pendenti, depositando la richiesta ex art.335 c.p.p. attestante le eventuali iscrizioni esistenti a suo carico o a carico di uno dei soggetti coinvolti (ex art.29 TUE) nel registro delle notizie di reato

b- verificare se sono intervenuti gli eventuali termini prescrizionali

Quest’ultimo è, dal mio punto di vista – la questione baricentrica da analizzare prima di presentare una CILAS ex comma 13-bis dell’art.119 su un edificio che possiede opere fiscalizzate. Perchè se, per qualche ragione, il procedimento penale non fosse stato già avviato, “solleticare” il Comune, potrebbe ricordargli che si è dimenticato di notiziare la Procura della Repubblica competente, oppure quest’ultima, stante i copiosi carichi di lavoro, non è stata ancora in grado di portarlo avanti.

Lo ammetto, la questione penale, nel caso della fiscalizzazione, può costituire il “vero” problema. Sia che si tratti di una CILAS come di qualunque altra istanza. Perchè le conseguenze penali sono (quasi sempre) molto più gravose di qualunque somma sia stata o si debba pagare al Comune con la fiscalizzazione.

E dal mio punto di vista, il gioco non vale la candela nemmeno se questo dovesse comportare l’impraticabilità del Superbonus.

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