L’art.34, comma 1, lett c) e comma 2, del testo approvato del Decreto “Semplificazioni” in Consiglio dei Ministri il 28 maggio 2021 prevederebbe quanto segue:
c) il comma 13-ter è sostituito dal seguente:
“13-ter. Gli interventi di cui al presente articolo, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:
a) mancata presentazione della CILA;
b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;
c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14. Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento.”.
2. Restano in ogni caso fermi gli oneri di urbanizzazione dovuti in base alla tipologia di intervento proposto.
Le disposizioni sopra richiamate appaiono, almeno alla scrivente e ad essere buoni, davvero stravaganti sia nella formulazione che nelle conseguenze che possono condurre.
Innanzitutto, il legislatore ha escluso che le disposizioni – che si presumono agevolative – non vadano applicate alla demolizione e ricostruzione degli edifici.
Almeno questa cosa è chiara. Non si può dire altrettanto di tutto il resto.
Partiamo dal presupposto che il comma 13-ter apparirebbe, innanzitutto, come una norma in deroga. Diciamo una specie di “sanatoria procedimentale”. Ma, ahimè, molto poco sana.
Vediamo di quale deroga si tratta?
In modo molto sommario, gli interventi che possono sfruttare il superbonus rientrano nelle seguenti categorie:
– manutenzione ordinaria
– manutenzione straordinaria
– restauro e risanamento conservativo
– ristrutturazione edilizia
Quali sono, invece, sempre in regime ordinario, gli interventi “autorizzabili” con CILA. Sostanzialmente:
– tutti gli interenti di manutenzione straordinaria che non riguarda le parti strutturali dell’edificio
– tutti gli interventi di restauro e risanamento conservativo che non riguarda le parti strutturali dell’edificio.
Oltre a quelli che la regione – in base alle disposizioni di cui al comma 4° dell’art.6-bis del TUE – ha integrato. Il che non è poca cosa, visto che si potrebbero concretizzare – come nel caso delle disposizioni collegate alla nuova ristrutturazione edilizia leggera con l’uso della rigenerazione urbana – molte sperequazioni tra le regioni in tema di applicazione di agevolazioni fiscali.
Per gli interventi superbonus riconducibili a manutenzione ordinaria il problema non c’è e non c’era nemmeno prima, dato che con la circolare n. 13/E del 2019 è stato, dunque, confermato che solo nel caso in cui la normativa edilizia non preveda, per la realizzazione di interventi di recupero del patrimonio edilizio agevolati dalla normativa fiscale, alcun titolo abilitativo, il contribuente che ha sostenuto le spese, con una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’art. 47 del d.P.R. n. 445 del 2000, indica la data di inizio dei lavori ed attesta la circostanza che gli interventi posti in essere rientrano tra quelli agevolabili, pure se i medesimi non necessitano di alcun titolo abilitativo.
Per gli interventi ordinari, rientranti nella CILA il problema della attestazione dello stato legittimo non si è mai posto.
Che cosa, invece, vi rientrerebbe ora col superbonus:
– gli interventi di manutenzione straordinaria che riguardano anche le parti strutturali dell’edificio
– gli interventi di restauro e risanamento conservativo che riguardano anche le parti strutturali dell’edificio
– gli interventi di ristrutturazione edilizia senza demolizione e ricostruzione
Questi sarebbero le “nuove” categorie di intervento edilizio che il superbonus può usare perchè – in deroga dal regime ordinario – sono eseguibili con CILA.
Se la questione finisse qui, probabilmente saremmo tutti contenti. Ma, invece, leggendo l’art.6bis del TU 380/2001 ed il comma 13-ter dell’art.119, la tanto decantata agevolazione procedurale, dal punto di vista della scrivente, nasconde delle insidie non indifferenti.
Se da un lato il professionista potrà godere della possibilità di non asseverare lo stato legittimo anche per gli interventi qui sopra indicati, dall’altra parte il legislatore tralascia alcuni aspetti importanti relativi alle possibili conseguenze.
Per comprendere meglio le possibili conseguenze è molto utile individuare il potere di controllo del Comune sulle CILA che il comma 13-ter dell’art.119 non ha intaccato.
A questa domanda, ha risposto esaurientemente il Tar Lazio con la sentenza n.11155 del 2019. Richiamiamo i passaggi salienti della sentenza.
“Il Collegio rileva che, mentre in materia di SCIA sussiste una disciplina che postula espressamente l’applicazione dei requisiti procedurali e sostanziali di cui all’art. 21 – nonies della L. n. 241/1990 (arg. ex art. 19, commi 3, 4 e 6-bis della L. n. 241/1990), la legge non contiene disposizioni simili in ordine alla CILA.
Al riguardo il Consiglio di Stato ha fornito queste importanti precisazioni (C.S. comm. spec., parere n. 1784 del 4 agosto 2016):
– qualora “la comunicazione sia utilizzata al di fuori della fattispecie legale, ossia per eseguire opere che richiedano il permesso di costruire (o la stessa SCIA) o, comunque, in violazione della normativa in materia. In tali casi l’amministrazione non può che disporre degli ordinari poteri repressivi e sanzionatori dell’abuso”;
– in questi casi, in particolare, “la CILA è del tutto inidonea a legittimare un’opera che è, e resta, sine titulo: la sua natura totalmente abusiva continua a poter essere rilevata, in ogni momento e senza limiti di tempo, dall’amministrazione competente”;
– “l’attività assoggettata a CILA non solo è libera, come nei casi di SCIA, ma, a differenza di quest’ultima, non è sottoposta a un controllo sistematico, da espletare sulla base di procedimenti formali e di tempistiche perentorie, ma deve essere ‘soltanto’ conosciuta dall’amministrazione, affinché essa possa verificare che, effettivamente, le opere progettate importino un impatto modesto sul territorio”.
Conseguentemente la P.A. mantiene sempre integro il potere di vigilanza contro gli abusi delineato in via generale dall’art. 27 del D.P.R. n. 380/2001 (cfr. altresì in tal senso TAR Calabria, sez. II, 29 novembre 2018, n. 2052).
Nella specie l’esercizio del potere consiste nel semplice rilievo, non soggetto a termini o procedure particolari e comunque non rientrante nell’ambito di applicazione dell’art. 21 – nonies della L. n.241/1990, dell’inefficacia della CILA in vista della sospensione dei lavori e dell’adozione dei conseguenti provvedimenti repressivi.
Volendo semplificare al massimo, con la CILA non è ammesso alcun potere di annullamento ai sensi dell’art.21-nonies della L.241/90 da parte del Comune, ma certamente rimane sempre vivo il potere di controllo riconducibile all’art.27 del TU 380/2001.
Questo si traduce nel potere-dovere del Comune, laddove esamini la CILA e riscontri delle difformità tra lo stato di fatto riportato negli elaborati predisposti dal tecnico incaricato e lo stato legittimo, di avviare – nelle modalità ordinarie – un procedimento ai sensi dell’art.27 e seguenti del TU 380/2001.
Di fatto il potere di controllo del Comune è confermato anche dallo stesso comma 4, lett.b) dell’art.6-bis del TUE che, guardacaso, non viene “sospeso” nella deroga di cui al comma 13-ter.
Insomma, il privato potrà godere dell’accesso alle agevolazioni fiscali – salvi gli altri presupposti imposti dal legislatore per accedere al superbonus – ma a quale prezzo?
Sinteticamente, laddove preventivamente le difformità non siano state altrimenti regolarizzate, la CILA si trasforma in una denuncia verso terzi. Ovvero in un autonenuncia se il richiedente l’istanza è lo stesso che ha eseguito gli abusi.
Il professionista – se diverso da quello che ha supervisionato, come progettista o DDLL, le opere difformi – resterà “salvo” da eventuali procedimenti, ma avrà certamente “denunziato” indirettamente i responsabili degli abusi perpetuati sull’immobile. Cioè, stante le disposizioni dell’art.29 del TUE: il titolare del permesso di costruire se diverso da quello richiedente la CILA, il committente, il costruttore ed il direttore dei lavori, nonché – laddove sussistano i presupposti del comma 3° dell’art.29 – anche il relativo progettista.
Diciamo, non esattamente una situazione idilliaca.
Il professionista che segue e sottoscrive la CILA, potrà nei casi in cui le difformità siano anch’esse ricondicibili ad analogo titolo abilitativo edilizio, evidenziarle nella documentazione allegata all’istanza pagando la sanzione di €.1.000,00 prevista all’ultimo comma dell’art.6-bis del TUE.
Infatti, nulla vieta che con la medesima CILA si comunichi la regolarizzazione delle opere soggette a stesso titolo abilitativo e nel contempo anche l’esecuzione delle ulteriori opere afferenti il superbonus.
Ma questa è la soluzione più semplice.
Tutte le opere eventualmente da regolarizzare – se sanabili – non rientranti nella CILA, seguiranno il percorso sanzionatorio ordinario e troveranno il loro infausto epilogo in funzione della loro classificazione come strutturata dal legislatore agli articoli 31 e seguenti del TUE. Potendo arrivare anche a sanzioni particolarmente impegnative dal punto di vista economico e, ahimè, penale.
Cosa succeda alla CILA depositata per eseguire il superbonus non è molto chiaro. Almeno per la scrivente, che sa bene come si muovano i Comuni in questi frangenti.
Ma il vero problema è che se si prospettano due casi molto “particolari”, ovvero:
1. che le opere non siano sanabili e che possano essere solo fiscalizzabili
2. che le opere non siano sanabili e nemmeno fiscalizzabili
Nel caso 1) si ricade in quella complessa casistica da me descritta in due articoli già pubblicati che vi invito a rileggere:
– quello pubblicato il 5 marzo 2021 dal titolo “FISCALIZZAZIONE DEGLI ABUSI: MA CHI L’HA DETTO CHE DOPO NON E’ POSSIBILE ESEGUIRE OPERE EDILIZIE!”
qui il link: https://onerizero.it/fiscalizzazione-degli-abusi-ma-chi-ha-detto-che-non-e-possibile-successivamente-eseguire-opere-edilizie/
– quello pubblicato il 16 marzo dal titolo “ART.37 DEL DPR 380-2001: FISCALIZZAZIONE OPPURE NO?”
qui il link: https://onerizero.it/art-37-del-dpr-380-2001-fiscalizzazione-oppure-no/
Anche in questi casi le sorti della CILA non sono chiarissime.
Nel caso 2) ricadiamo certamente in un grosso guaio, le cui sorti farebbero “crollare” – termine quanto mai calzante – tutto il procedimento edilizio come un domino.
Prima di avventurarvi in una CILA “superbonus” è il caso di analizzare preventivamente la casistica in cui rischiate di ricadere. Anche per evitare di costruire un percorso, che da un lato può permettervi di accedere all’agevolazione fiscale ma, quel che è più grave, di aprire una “strada sanzionatoria” complessa, i cui esiti sono incerti, con anche qualche possibilità di un effetto boomerang, ma che saranno, di tutta certezza, infausti.
Secondo voi cosa succede al “superbonus” se l’immobile su cui sono state autorizzate le relative opere deve essere – in tutto o in parte – ripristinato, perchè insanabile?
A voi l’ardua sentenza.
ONERIZERO opera su tutto il territorio nazionale.
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