Ho letto qualche giorno fa un post pubblicato su un social, che faceva riferimento ad alcuni interpelli proposti all’Agenzia delle Entrate in merito al Superbonus 110%, tutti collegati – secondo colui che ha fatto la pubblicazione – alla fattibilità di interventi edilizi a più unità immobiliari appartenenti allo stesso proprietario.
Si trattava di varie soluzioni che investivano da 2 a 3 unità immobiliari comprensive di eventuali pertinenze oppure appartenenti a varie categorie catastali.
Da una prima lettura del post – che rappresentava, va da se, in modo sintetico le risultanze degli interpelli – si deducevano alcune considerazioni del tutto erronee o quantomeno fuorvianti, rispetto i contenuti degli interpelli superbonus 110% e, di conseguenza e a maggior ragione, rispetto le disposizioni di legge.
In estrema sintesi, il post non evidenziava alcuni aspetti fondamentali necessari ad una corretta lettura degli interpelli, tra cui:
– i proprietari non sono le uniche persone fisiche a poter richiedere le agevolazioni;
– se si fa menzione al solo proprietario, gli eventuali eco-bonus non possono essere richiesti per più di due unità immobiliari;
– eco-bonus e sisma-bonus non hanno lo stesso trattamento giuridico ai fini dell’agevolazione fiscale Bonus 110%.
Con questo breve articolo vorrei far emergere altrettanto sinteticamente – alcuni aspetti che, partendo dalla predetta pubblicazione, vogliono chiarire – o quantomeno ci provano – alcuni limiti invalicabili assegnati dalla norma.
Il comma 10° dell’art.119 del Decreto “Rilancio” (DL n. 34/2020 convertito in legge n. 77/2020) così come modificato ed integrato con la legge di Bilancio 2021 (legge 178/2020), dispone:
…” Le persone fisiche di cui al comma 9, lettere a) e b) possono beneficiare delle detrazioni di cui ai commi da 1 a 3 per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.”…
Questa norma stabilische che gli interventi di cui ai commi da 1 a 3 dello stesso art.119 non possono essere eseguiti su più di 2 unità immobiliari appartenenti alla stessa persona fisica.
A questo limite il legislatore non fornisce deroghe.
Ne conegue che se il possessore è anche il proprietario, questa disposizione stabilisce che egli non potrà richiedere le agevolazioni di cui ai commi da 1 a 3 (eco-bonus) su più di 2 unità immobiliari.
I soggetti sono specificati al comma 9° dell’art.119. Il quale prevede quanto segue:
9. Le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati:
a) dai condomìni e dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
b) dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10;
c) dagli Istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di «in house providing» per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;
d) dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci. d
d-bis) dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale di cui all’articolo 10 del decreto legislativo 4 dicembre 1997, n. 460, dalle organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui all’articolo 6 della legge 11 agosto 1991, n. 266, e dalle associazioni di promozione sociale iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano previsti dall’articolo 7 della legge 7 dicembre 2000, n. 383;
e) dalle associazioni e società sportive dilettantistiche iscritte nel registro istituito ai sensi dell’articolo 5, comma 2, lettera c), del decreto legislativo 23 luglio 1999, n. 242, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.
In buona sostanza, coloro che possono richiedere le agevolazioni di cui ai Superbonus 110% sono SOLO quelli specificatamente indicati dal legislatore.
Ma le “persone fisiche” di cui fa menzione il legislatore sono, come indicato puntualmente al Punto 1.2 della Circolare dell’Agenzia delle Entrate n.24/2020, le seguenti:
Ai fini della detrazione, le persone fisiche che sostengono le spese devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo, al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio.
… omissis ….
In particolare, i soggetti beneficiari devono:
− possedere l’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
− detenere l’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.
Questo significa che il limite delle due unità immobiliari per i Superbonus 110% riguarda solo il proprietario se risulta anche richiedente. Laddove il richiedente sia una persona fisica che possiede o detiene l’immobile in base ad un titolo di godimento diverso dalla proprietà, il ragionamento è analogo.
Ma se le unità appartenenti allo stesso proprietario sono più di due, ed i detentori o possessori sono persone fisiche con titolo di godimento diverso, il ragionamento diventa più complesso.
COSA NE CONSEGUE AI FINI DEL SUPERBONUS 110%
Che il fabbricato, pur composto da più di 2 unità immobiliari appartenenti allo stesso proprietario, potrà godere delle agevolazioni di cui ai commi da 1 a 3 dell’art.119, se le unità immobiliari oltre alle prime due sono collegate a persone fisiche che detengono le medesime unità in base ad un titolo di godimento diverso da quello di proprietà, e solo se l’agevolazione viene richiesta da quest’ultimi.
Le stesse limitazioni non riguardano il Sismabonus di cui al comma 4° e 4-bis dello stesso art.119.
Al di là delle modeste precisazioni che mi sono permessa di riportare, quello che si vuole mettere in evidenza è che quando volete rendere pubblico un sunto dedotto da pareri, circolari, interpelli – in particolare se collegati al Superbonus 110% su cui vi è già ampia confusione – bisogna prestare molta attenzione a ciò che si scrive, per non portare su una cattiva strada il lettore come, dal mio modesto punto di vista, è avvenuto in questo caso.
Peraltro, oltre ad aumentare la confusione generale, scrivere cose inesatte od incomplete, significa non raggiungere lo scopo che ci si è prefissati.
–file:///C:/Users/loren/OneDrive/Documenti/Documenti/Documenti/ATTIVITA’%20PROFESSIONALE%20-%20BROKER%20AMMINISTRATIVO/VERIFICA%20CONTRIBUTI%20DI%20COSTRUZIONE/ATTIVITA%20COMMERCIALE/DOC%20PER%20LINKEDIN/DOC%20SPECIFICAZIONE/CONSULENZA%20BONUS%20110%25/NORMATIVA/articoli-.pdf
– https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/superbonus-110%25
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